나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508424 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-47 천지샵빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의4동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 제물포역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 2-47 :준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508424 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-47 천지샵빌라 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 129,000,000원

* 토지면적: 26.63㎡ (약 8.05평)

* 토지지분: 26.63㎡ (약 8.05평)

* 건물면적: 50.63㎡ (약 15.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축년도: 2010년 (건축물표제부상)

* 총 건물 면적: 404.25㎡ (약 122.29평)

* 전유 부분 면적: 50.63㎡ (약 15.31평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의4동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 제물포역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 토지의 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>), 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 25일자 인천지방법원의 강제경매개시결정(등기부채권 총액: 128,970,000원).

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (강제경매)

* 등기부 요약:

* 소유권 관련 사항: 이헌형, 최원순 외 다수 소유권 이전 기록 확인.

* 을구 9번: 주택임차권 (한국토지주택공사), 권리금액 128,970,000원. 해당 권리는 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 강제경매 (갑7): 서울보증보험, 권리금액 125,223,680원. 이 권리가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 122,521,500원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 5일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 배당신고일자: 2024년 2월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없고 보증금 합계가 0원으로 계산되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 물건명세서상 을구 9번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 내용이 있으나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의확약서가 제출되었다는 점을 고려하면, 임차인의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업 시설: 주변에 소규모 상가들이 분포하여 주민 생활에 필요한 편의시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 제물포역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 행정복지센터 등이 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권: 권리분석에서 언급된 SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 경매 진행 과정이나 매각 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 관련 계약 내용 및 동의 확약서 등을 재확인하여 최종적인 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축물 노후도: 2010년에 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하지만 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2010년 준공으로 건축물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 존재하여, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 권리분석 결과 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 물건명세서를 통해 최종적인 권리관계 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 제물포역 등 대중교통 이용이 편리하고, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 신축에 가까운 건물: 2010년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 이는 유지보수 부담을 줄여주고 잠재적 가치를 높입니다.

* 토지 지분: 26.63㎡의 토지 지분은 다세대주택의 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사 지역 내 다세대주택의 거래가는 전용면적 기준 100만원/㎡ ~ 200만원/㎡ 범위에서 형성되는 것으로 보입니다. 본건은 건물 면적 50.63㎡ (약 15.31평), 토지 지분 26.63㎡ (약 8.05평)이며, 건축 연도가 2010년으로 비교적 신축에 해당합니다. 감정가는 129,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 숭의동 2-39번지 '동은히딩크빌'의 경우, 34.39㎡(약 10.40평) 면적이 72,000,000원(약 2.09백만원/㎡, 약 6.91백만원/평)에 거래되었습니다. 이는 본건보다 작은 면적이고 건축 연도도 오래되었으나, 비교적 높은 평당가를 보여줍니다. 반면, 숭의동 248-224번지 '숭의빌라'는 50.98㎡(약 15.42평) 면적이 36,000,000원(약 0.70백만원/㎡, 약 2.33백만원/평)에 거래되어 본건의 감정가 및 다른 사례와 큰 차이를 보입니다.

본건의 감정가(약 2.55백만원/㎡, 약 8.42백만원/평)는 유사 거래 사례보다 높은 편입니다. 그러나 신축 연도, 양호한 입지, 토지 지분 등을 고려했을 때 감정가 수준의 가치를 인정받을 수 있습니다. 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 불확실성이 있으나, 대항력 없음 및 인수 보증금 0원임을 고려하여 권리관계가 명확하다고 가정할 경우, 경쟁적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 권리 분석 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 본건의 감정가인 129,000,000원을 기준으로, 보수적으로 90% 수준인 약 116,000,000원부터 시작하여 시장 상황을 보며 최대 97% 수준인 약 125,000,000원까지 입찰을 고려하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

주변에 심각한 혐오시설 등은 현재 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.