나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509617 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 6층618호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안국가산단역' 서측 인근에 위치하며 부근은
산업단지, 소규모 공장 및 지식산업센터 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 주안국가산단
역)이 소재합니다.

건물의 구조

기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) (철근)콘크리트 평지붕 14층 중
6층 618호·6층 619호·6층 620호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감.
내벽: 페인팅 마감.
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

공동 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지를 공장(주안제이타워2차지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 30m, 20m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7.
1.])<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적
활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

-공장(지식산업센터)
-경계벽을 제거하고 619호, 620호와 일괄 사용한것으로 보이나, 경계벽 복원이 가능하고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509617 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 6층618호

용도: 지식산업센터

감정가: 304,000,000원

면적

토지: 23.87㎡ (약 7.22평)

토지 지분: 23.867㎡ (약 7.22평)

건물: 93.52㎡ (약 28.30평)

건물 지분: 93.515㎡ (약 28.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (제공된 정보 내 채권자 및 근저당권자 일치 확인)

1.2. 건물 정보 (집합건물)

건물명: 주안 J TOWER 2차 지식산업센터

총 층수: 14층

전유부분: 6층 618호

주요 용도: 공장 (지식산업센터)

건축 구조: 기타콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조)

건축 규모: 지하 1층, 지상 14층

준공일: 2019년 01월 28일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '주안국가산단역' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 산업단지, 소규모 공장 및 지식산업센터 등이 밀집한 지역입니다.

1.1. 2.교통 상황

차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스 정류장이 있으며, 인천2호선 주안국가산단역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.도로 상황

북측 및 동측으로 폭 약 30m 및 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.1. 4.토지 이용 계획

일반공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소 기준 권리

을3. 근저당권 (중소기업은행, 2021-03-18)

본 매각으로 인해 말소기준 권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리가 소멸됩니다.

1.2. 2.등기부 현황 (매각 후 소멸 권리)

* 갑3. 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사제이베스트) - 말소

* 갑4. 소유권이전 (주식회사하나그래픽) - (참고 사항으로 기재)

* 을3. 근저당권 (중소기업은행) - 말소기준권리

* 을4. 근저당권 (강정화, 2023-10-20) - 말소

* 갑7. 가압류 (신용보증기금, 2024-11-15) - 말소

* 갑8. 가압류 (중소기업은행, 2024-12-20) - 말소

* 갑9. 압류 (미추홀구, 2025-04-15) - 말소

* 갑10. 임의경매 (중소기업은행, 2025-05-29) - 매각으로 소멸

* 갑11. 압류 (인천세무서장, 2025-12-09) - 말소

* 갑12. 압류 (국민건강보험공단, 2026-06-08) - 말소

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-07-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-10-10

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

1.2. 4.인수되는 권리

없음. (임차인의 대항력 없음 및 인수 보증금 0원 확인)

1.2. 5.채권 총액

1,242,590,274원

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 국가산업단지를 중심으로 다수의 지식산업센터와 공장이 밀집해 있어, 관련 산업 종사자 및 기업체를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.3. 2.수요 분석

지식산업센터 용도로, 동일 또는 유사 업종의 기업체 및 해당 산업 분야 종사자들의 임대 수요가 예상됩니다.

역세권에 위치하여 직원들의 출퇴근 편의성이 높으며, 이는 임대 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 3.주변 유사 물건

(추가적인 현장 조사 및 실거래가, 임대 시세 분석을 통해 유사 물건과의 비교 분석이 필요합니다.)

인근 산업단지 내 유사 지식산업센터의 공실률 및 임대료 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 및 편의시설

* 교통: 인천2호선 주안국가산단역 도보 이용 가능한 거리이며, 버스 노선도 다양하게 운행 중입니다.

* 편의시설: 산업단지 내 위치 특성상 주변에 대규모 상업 시설보다는 업무 관련 편의 시설(식당, 카페 등)이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. (자세한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 확인 필요)

1.4. 2.주변 환경

* 환경: 산업단지 내 위치하여 공업 시설이 주를 이룹니다. 이로 인해 생활 편의 시설 접근성보다는 산업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 본 물건 자체 또는 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 소음, 분진 등 공업 시설로 인한 환경적 영향 가능성은 고려해야 합니다. (정확한 환경 평가는 현장 답사를 통해 종합적으로 판단해야 합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 경계벽 훼손 및 일괄 사용:

본건은 인접 호실(619호, 620호)과 경계벽을 제거하고 일괄 사용한 것으로 추정됩니다.

감정평가서에 따르면 경계벽 복원이 가능하며 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되나, 실제 복원 시 추가 비용 및 시간 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련

제시된 임차인은 모두 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 권리 관계의 복잡성

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 본 물건에 대한 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

이로 인해 유찰이 거듭될 가능성이 있으며, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

* 지역 경기 영향

산업단지 내 위치하므로, 국가 산업 경기 변동 및 지역 경제 상황에 따라 부동산 가치 및 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경509617 (1) 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 주안 J TOWER 2차 지식산업센터 6층 618호입니다.

산업단지 내 역세권 입지로 교통이 편리하고, 관련 산업체 수요가 기대되는 곳입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 인접 호실과의 경계벽 제거 문제 및 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 잠재력 있는 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 인천2호선 주안국가산단역 인근으로 직주근접 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 국가산업단지 내 위치하여 지식산업센터에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 낮은 명도 부담: 인수 부담이 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 합리적인 시세 가능성: 감정가 대비 저평가 여부 확인 시, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 304,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세, 물건 상태, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 건은 채권 총액이 감정가를 초과하므로 유찰 가능성을 염두에 두고, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 시장 조사, 경쟁 물건 분석, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 복원 비용 추산이 필수적입니다.

* (추가 조사 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.