나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508543 [1] 인천광역시 서구 청라동 83-1 청라국제업무단지센텀대광로제비앙 615동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""경연초등학교"" 서측 인근에 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제20층 제2002호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽의 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508543 (1)

감정가: 656,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 규모

소재지: 인천광역시 서구 청라동 83-1 청라국제업무단지센텀대광로제비앙 615동 20층2002호

용도: 아파트

토지면적: 58.83㎡ (약 17.8평)

건물면적: 82.91㎡ (약 25.1평)

건물 전용면적: 82.9117㎡ (약 25.1평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 청라국제업무단지센텀대광로제비앙

준공년월: 2018년 12월 18일

해당 층수: 20층 (총 25층)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.4. 아파트 단지 정보

세대수: 674세대

총 동수: 7개동

최고층: 25층

주차 대수: 총 904대 (지하 자동주차 887대, 지상 자동주차 17대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 20대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "경연초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을3 근저당권 (북대구새마을금고, 2021-09-29 접수, 493,200,000원)

총 등기부채권액: 493,200,000원

소유권 변동: 2019년 1월 22일 소유권보존, 2019년 3월 21일 소유권이전(송윤섭)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이규석

전입일자: 2019년 05월 10일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상

3.3. 권리 분석 의견

대항력 있는 임차인 이규석이 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나 임대관계가 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 예상되나, 실제 임대차 계약 내용 및 특약 사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리인 을3 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 속해 있으며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 경연초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 관련 시설 접근이 용이합니다.

4.2. 지역 특성

청라국제도시 내 주거 지역으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린상업시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

경연초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

5.3. 의료 시설

주요 종합병원은 차량 이동이 필요하나, 인근 의원 및 약국 이용은 가능합니다.

5.4. 주거 환경

* 본건이 속한 "청라국제업무단지센텀대광로제비앙"은 2018년 12월에 준공된 아파트로 비교적 신축에 속합니다.

* 세대수가 674세대로 단지 규모가 크며, 총 7개동으로 구성되어 있습니다.

* 전용면적 82.91㎡(약 25.1평)으로 4인 가족이 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 단지 내에 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 거주자 편의를 높이고 있습니다.

6. 주변 시설 조사 (혐오시설 유무)

* 청라국제도시 인근 지역에 대한 소각장 이전 부지 관련 논의가 진행된 바 있으나, 본건 소재지 주변에서 직접적으로 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 조사 및 확인이 반드시 필요합니다. 예상 인수 보증금은 0원이지만, 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미확인 임대관계: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 해당 임차인과의 정확한 법률 관계 파악이 중요합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 신축 아파트로, 최신 연식과 양호한 단지 규모, 편리한 교통 및 교육 환경을 갖춘 물건입니다. 최근 매매 시세 역시 감정가 수준에서 안정적으로 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 관계 및 발생 가능한 추가 비용에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 새 건물입니다.

* 청라국제도시: 지속적인 개발 호재와 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 편리한 생활 환경: 초등학교 인접, 대중교통 접근성 우수, 단지 내 편의시설 풍부.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준으로, 급격한 시세 변동 위험이 낮습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 82.91㎡ 기준 2026년 4월 24일 650,000,000원, 2026년 5월 27일 650,000,000원, 2026년 6월 6일 665,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

감정가는 656,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 및 임대관계 미상이라는 점을 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 감정가의 90% ~ 100% 수준

* 예상 입찰가: 590,400,000원 ~ 656,000,000원

본 입찰가 산정은 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.