나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508480 [1] 인천광역시 부평구 부개동 400-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 “부개초등학교” 남측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지역으로서 주위에 주상용부동산, 생활편익시설, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 본건 남서측에 접한 도로를 통하여 인근도로와 연계됨.

형태 및 이용상태

다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개5 재개발사업지구), 정비구역(부개5주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 벽돌 쌓기마감 등.
창호 : 알루미늄샤시 등.

이용상태

다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비

부합물 및 종물

㉠ 벽체이용 샤시조 기타지붕 (창고 등) : 약 2.3㎡
㉡ 벽체이용 샤시조 처마지붕 (주택확장부분) : 약 4.2㎡
㉢ 벽체이용 철골조 (계단) : 약 9.2㎡
㉣ 벽체이용 샤시조 처마지붕 (다용도실 등) : 약 5.9㎡
㉤ 벽돌조 기타지붕 (창고 등) : 약 24.14㎡

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508480 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 400-23

용도: 다가구주택

감정가: 386,164,340원

토지면적: 122.00㎡ (약 36.9평)

건물면적: 196.60㎡ (약 59.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 부개초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 본건 인근은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지역으로서, 주변에 주상용 부동산, 생활 편익 시설, 학교, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 교통이 용이합니다. 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개5 재개발사업지구), 정비구역(부개5주택재개발)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 접한 도로를 통해 인근 도로와 연계됩니다. 남서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 2.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개5 재개발사업지구), 정비구역(부개5주택재개발), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 건물 정보

본건 건물은 벽돌조 슬래브지붕의 지상 2층 다가구주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 마감이며, 창호는 알루미늄 샤시 등을 사용하였습니다. 건물 내에는 전기, 난방, 위생 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 건물로 창고 등 약 45.74㎡가 포함되어 있으며, 감정평가서상 부합물 및 종물로 약 2.3㎡ ~ 24.14㎡의 추가 면적이 기재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 1일 접수된 김남훈 채권자의 강제경매 개시 결정 등기(사건번호 2025타경508480)입니다.

* 임차인 현황:

* 엄 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-05-24, 대항력 있음.

* 한국토지주택공사 (입주자: 이 ): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-13, 확정일자 2022-06-03, 배당신고일자 2025-05-08, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-03, 확정일자 2023-04-03, 배당신고일자 2025-04-30, 대항력 있음.

* 정 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-24, 확정일자 2024-01-24, 배당신고일자 2025-05-26, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차인들 모두 대항력이 있으므로 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 관계를 면밀히 재확인해야 하는 중요한 주의사항이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택이 밀집해 있습니다. 또한, 상가 및 생활 편의 시설, 학교, 공원 등이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히, 본건은 부개5 재개발 사업지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 현재까지 확인된 주변 시설 정보에 따르면 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 부개초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 생활 편의 시설 및 공원 등이 가까이 있어 정주 여건이 비교적 편리합니다. 교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망과의 연계가 잘 되어 있습니다. 또한, 부개역이 도보 10분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다. GTX-B 노선 예정인 부평역까지도 한 정거장 거리로, 향후 광역 교통망 이용이 더욱 편리해질 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 부개5 재개발사업지구에 속해 있어, 향후 재개발 사업 진행 과정에서 발생하는 변수(사업 지연, 취소, 시공사 변경, 추가 분담금 발생 등)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 모든 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매를 통해 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상반되는 '대항력 있음' 표시는 반드시 소명 및 확인이 필요하며, 잠재적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(창고 등)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 현황과 공부상의 차이, 철거 비용 발생 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 명도: 경매 물건의 특성상 임차인 및 기존 점유자와의 명도 과정에서 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 호재: 부개5 재개발사업 추진으로 인해 향후 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 입지 조건: 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의 시설, 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 다가구주택: 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있으며, 재개발 완료 시 신축 아파트 등으로 인한 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치한 다가구주택으로, 재개발 구역 내에 속해 있어 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 부개초등학교 인근에 위치하며 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 모든 임차인이 대항력을 갖추고 있고, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상반되는 점은 반드시 철저한 확인이 필요하며, 재개발 사업 진행에 따른 불확실성 또한 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 386,164,340원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 본건의 경우 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 임차인 현황 간의 상충되는 부분이 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 선행되어야 합니다. 낙찰 예정자는 해당 임차인들의 보증금 인수 여부를 정확히 파악하고, 재개발 사업의 구체적인 진행 상황과 예상되는 추가 분담금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.