나이스옥션 법원경매 인천 2025타경974 [1] 인천광역시 연수구 송도동 33-1 송도아트윈푸르지오 102동 55층5503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""센트럴파크역(인천1호선)""서측 인근에 위
치하며, 주위는 센트럴파크역 역세권의 근린생활시설 및 업무시설, 아파트, 공원 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려시 제반
교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 60층 건물 내 55층 5503호로서,
(사용승인일: 2015.08.27)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

'아파트'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소방설비 등이 갖추어져 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 통행하며 이는 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로1류(폭 35m~40m)
(보조간선)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관
한 특별법>, 상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제39초등학교예정지)<교육환경 보호에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경974 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경974 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 33-1 송도아트윈푸르지오 102동 55층 5503호

용도: 아파트

감정가: 1,717,000,000원

건물면적: 136.91㎡ (약 41.41평)

토지면적: 22.47㎡ (약 6.79평) - 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOO

특이사항: 별도등기, 공동담보

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 인천광역시 연수구 송도동 소재 센트럴파크역(인천1호선) 서측 인근에 위치합니다. 주변은 역세권 상업시설, 업무시설, 아파트, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 우수합니다. 센트럴파크역을 도보로 이용 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트 지붕의 60층 건물 중 55층에 위치합니다. 2015년 8월 27일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 대로1류/중로1류 접합, 경제자유구역, 상대보호구역(국제39초등학교 예정지), 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 토지에 대한 구분지상권 설정등기(2015.10.16. 제123254호)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중대한 리스크 요인입니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (을10) 인천옹진농업협동조합 (2022.04.01 접수)이며, 경매로 인해 말소됩니다.

* 기타 권리: 등기부상 확인된 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소 기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 정보가 확인되지 않아 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인이 대항력을 갖춘 경우에도 보증금이 미상인 점은 인수 금액은 없으나, 명도 시점이나 향후 권리관계에 있어 예측 불가능성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권: 송도국제도시의 핵심 입지인 센트럴파크 역세권으로, 풍부한 상업, 업무, 주거 기능이 공존하는 지역입니다.

* 생활편의: 단지 내 및 주변에 다양한 편의시설, 근린생활시설, 센트럴파크 등 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 인천1호선 센트럴파크역을 통해 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 교육: (가칭)국제39초등학교 예정지가 인근에 있어 교육 환경 개선이 기대됩니다. (다만, 해당 초등학교 예정지로 인해 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교보건법상 규제 검토가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지상권 인수: 본건의 가장 치명적인 리스크는 매수인이 토지 상의 구분지상권을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있으며, 향후 재산 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용(설정 목적, 존속 기간, 범위 등)에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 감정가 대비 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 70억원 이상으로 높아, 채권자들의 권리 행사 및 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 도시 계획 규제: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다.

1.6. 주변 시설 분석

주변 지역을 종합적으로 분석한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 쓰레기 소각장, 교정시설 등)이 본건 물건지 바로 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 송도 아트윈 푸르지오는 센트럴파크를 마주하고 있으며, 주변으로는 주거, 상업, 업무 단지가 발달한 지역입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시의 우수한 입지 조건과 고층 아파트라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권이라는 매우 중대한 권리 하자가 존재한다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 제약의 정도를 정확히 파악하지 않고 입찰에 참여하는 것은 매우 위험합니다. 현재의 감정가(17.17억원)는 이러한 리스크를 충분히 반영하지 않은 것으로 판단되며, 시장 거래가(유사 면적 52층 11.5억원)와 비교해도 고평가된 경향이 있습니다. 따라서 권리 관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 크므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 반드시 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 송도 국제도시 핵심 입지: 센트럴파크 역세권, 국제업무지구 내 위치로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 초고층 아파트: 55층 고층으로 탁월한 조망권 및 일조권 확보 가능성.

* 향후 개발 기대: 송도 신규 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 가능성 (단, 지상권 리스크 해소 전제).

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 송도아트윈푸르지오 114.95㎡(약 34.77평) 52층 물건이 2026년 6월 11.5억원(약 3,307만원/평)에 거래되었습니다. 본건의 건물면적 136.91㎡(약 41.41평)은 전용면적 기준 약 110~116㎡ 수준으로 추정되어, 위 거래 사례와 유사한 규모입니다. 이러한 점을 고려할 때, 지상권 등 별도 인수되는 권리가 없는 깨끗한 상태에서의 시장가치는 11.5억~13억원 이상으로 추정될 수 있습니다.

그러나 본건은 매수인이 토지 상의 구분지상권을 인수해야 하는 매우 중대한 권리 하자가 존재합니다. 이로 인해 토지 사용 및 재산권 행사에 심각한 제약이 발생할 수 있으며, 이는 정상적인 시장 가치보다 현저히 낮은 가격으로 반영되어야 합니다. 구분지상권의 구체적인 내용에 따라 가치 하락폭은 달라지겠으나, 일반적으로 이러한 중대한 권리 하자의 경우 시세 대비 20~40% 이상의 할인율을 적용하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 800,000,000원 ~ 950,000,000원 범위 내에서, 지상권 등기 내용을 면밀히 분석하고 잠재적 위험을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 특히, 본건의 감정가(17.17억원)는 해당 리스크를 반영하지 않은 것으로 판단되므로, 감정가에 기계적으로 접근하는 것은 매우 위험합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.