나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508520 [1] 인천광역시 중구 중산동 1872-1 영종신명스카이뷰주얼리 746동 26층2601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 중구 중산동 내 영종하늘도시에 위치하며, 주위는 대규모의 아파트 중심의 개발지구로서 주거지로서의 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 편익은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층 건물 내 26층 2601호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등,
창 호 : 하이섀시 등 창호임.

이용상태

79E㎡ 형 아파트임.

설비내역

지연난방(열병합), 승강기, 화재탐지 설비 등 설비됨.

토지의 형상 및 이용상태

광필지의 평지이며 7개 동(아파트 1,002세대, 주차 1,215대, 용적률 227.80%) 등 건부지임.

인접 도로상태등

사면으로 하늘달빛로(광대로), 하늘중앙로 및 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-12-28) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호

인천지방법원 2025타경508520 (1)

4.

5. 소재지

인천광역시 중구 중산동 1872-1 영종신명스카이뷰주얼리 746동 26층2601호

6.

7. 용도

아파트

8.

9. 감정가

273,000,000원

10.

11. 면적

토지면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

토지지분: 33.885㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.02㎡ (약 17.25평) (전용면적 기준, 분양면적 미기재)

건물지분: 57.016㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

12.

13. 매각대상

토지/건물 일괄매각

14.

15. 경매구분

부동산강제경매

16.

17. 채권자

김OO

18.

19.1. 1.입지조건

2.

3. * 위치 및 주위환경

인천광역시 중구 중산동 내 영종하늘도시에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 중심의 개발지구로서 주거지로서의 주위환경은 양호한 편임.

4.

5. * 교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 편익은 보통인 편임.

6.

7. * 인접 도로상태

사면으로 하늘달빛로(광대로, 폭 35m~40m), 하늘중앙로(폭 25m~30m) 및 보행자도로와 각각 접함.

8.

9.1. 2.권리분석

2.

3. 말소기준권리

2020년 4월 10일자 우리은행 근저당권(권리금액: 93,500,000원)

4.

5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 확인되지 않음. (물건명세서에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 현재까지 확인되지 않음.)

6.

7. 인수되는 권리

없음. (근저당, 강제경매 등은 말소 대상임.)

8.

9. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. (임차인 존재 여부, 보증금 및 차임 등 구체적인 내용은 확인되지 않음. 이에 명도 과정에서의 확인 및 대처가 필요할 수 있습니다.)

10.

11.1. 3.상권분석

2.

3. * 개발지구 내 위치

대규모 아파트 단지가 조성되는 영종하늘도시 내에 위치하여, 지속적인 지역 발전 및 주거 수요 증가가 기대되는 지역임.

4.

5. * 배후 수요

주변으로 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있음.

6.

7.1. 4.생활정보

2.

3. * 주거 환경

대규모 아파트 밀집 지역으로, 거주민 편의를 위한 생활 시설이 점차 확충될 것으로 예상됨.

4.

5. * 교통

인근 버스 정류장과 넓은 도로망으로 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

6.

7.1. 5.잠재적 리스크

2.

3. * 명도 관련

임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 보증금이나 차임 등 계약 조건은 어떠한지에 대한 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 철저한 사전 확인과 협상이 필요합니다.

4.

5. * 권리관계 해석

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 표기되었으나, 등기부등본상 해당 권리가 확인되지 않는 점은 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 제시된 정보로는 인수되는 권리가 없으나, 만일의 경우를 대비해야 합니다.

6.

7.1. 6.종합 의견

2.

3. 본 물건은 인천 영종하늘도시 내에 위치한 아파트로, 신축 아파트 단지로서 양호한 주거 환경과 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

4.

5. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되며, 비교적 안전한 경매 물건으로 평가됩니다.

6.

7. 다만, 임대관계가 미상으로 인한 명도 리스크는 사전에 충분히 인지하고 대비해야 합니다.

8.

9.1. 7.투자 포인트

2.

3. * 영종하늘도시 신축 아파트

개발 지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대되는 투자 포인트입니다.

4.

5. * 권리관계 명확

인수되는 권리가 없어 안전하게 낙찰받아 보유 또는 매도할 수 있습니다.

6.

7. * 양호한 주거 환경

대규모 아파트 단지 중심 지역으로 쾌적한 생활이 가능합니다.

8.

9.1. 8.예상 입찰가

2.

3. 감정가: 273,000,000원

4.

5. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 해당 물건의 구체적인 상태, 낙찰가율 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소이며, 감정가를 기준으로 하여 시장 상황을 반영한 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

6.

7. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사, 최근 낙찰 사례 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

5.

6.1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호

인천지방법원 2025타경508520 (1)

4.

5. 소재지

인천광역시 중구 중산동 1872-1 영종신명스카이뷰주얼리 746동 26층2601호

6.

7. 용도

아파트

8.

9. 감정가

273,000,000원

10.

11. 면적

토지면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

토지지분: 33.885㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.02㎡ (약 17.25평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

건물지분: 57.016㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

12.

13. 매각대상

토지/건물 일괄매각

14.

15. 경매구분

부동산강제경매

16.

17. 채권자

김OO

18.

19.1. 1.입지조건

2.

3. * 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 영종하늘도시 내에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지가 중심이 되는 개발지구로, 주거 환경이 전반적으로 양호한 편입니다.

4.

5. * 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

6.

7. * 인접 도로상태

본건 토지는 하늘달빛로(대로1류, 폭 35m~40m) 및 하늘중앙로(대로3류, 폭 25m~30m) 등 넓은 도로와 사면으로 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

8.

9.1. 2.권리분석

2.

3. 말소기준권리

2020년 4월 10일 접수된 우리은행의 근저당권(권리금액: 93,500,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

4.

5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 등기부요약상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 등기부등본 요약에서는 지상권 등기가 확인되지 않았습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.

7. 인수되는 권리

없음. (말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.)

8.

9. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. (현재 거주자 또는 임차인이 있을 수 있으나, 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 조건이 확인되지 않았습니다. 이에 따라 명도 진행 시 잠재적 리스크가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 협의가 중요합니다.)

10.

11.1. 3.상권분석

2.

3. * 개발지구 내 입지

본건은 영종하늘도시라는 대규모 아파트 중심의 개발지구 내에 위치하고 있어, 지속적인 지역 발전과 더불어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

4.

5. * 배후 수요

주변에 다수의 대규모 아파트 단지가 이미 조성되었거나 개발 중에 있어, 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

6.

7.1. 4.생활정보

2.

3. * 주거 환경

대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 기본적인 편의시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있으며, 향후 더욱 발전할 가능성이 높습니다.

4.

5. * 교통

광대로와 직접 접하고 인근에 버스 정류장이 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리한 환경입니다.

6.

7.1. 5.잠재적 리스크

2.

3. * 명도 리스크

임대관계가 미상으로, 현재 해당 주택을 점유하고 있는 인원이 누구인지, 그들의 법적 지위 및 보증금/차임 등 계약 조건이 불확실합니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 협상 지연이 발생할 수 있습니다. 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4.

5. * 권리관계 불확실성

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되었으나, 등기부등본 요약에서는 해당 권리가 확인되지 않았습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 잠재적 부담으로 작용할 수 있으므로, 권리관계 최종 확인이 요구됩니다.

6.

7.1. 6.종합 의견

2.

3. 인천 영종하늘도시라는 신흥 주거 지역에 위치한 본 아파트는 대규모 개발 사업의 수혜 지역으로, 장기적인 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

4.

5. 등기부상 인수해야 할 권리가 없어 권리관계는 비교적 깔끔한 편이나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 이슈는 본건의 주요 리스크 요인으로 관리해야 합니다.

6.

7. 양호한 주거 환경과 편리한 교통망은 거주 만족도를 높이는 요소입니다.

8.

9.1. 7.투자 포인트

2.

3. * 영종하늘도시 개발 호재

지속적인 개발이 진행 중인 영종하늘도시의 미래 가치 상승 잠재력을 활용할 수 있습니다.

4.

5. * 권리관계의 안전성

말소기준권리 확인 결과, 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

6.

7. * 잘 갖춰진 주거 인프라

대규모 아파트 단지로서 주거 편의시설 및 교통망이 잘 구축되어 있습니다.

8.

9.1. 8.예상 입찰가

2.

3. 감정가: 273,000,000원

4.

5. 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 주변 아파트의 최근 시세, 해당 물건의 현황, 그리고 경매 시장의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이므로, 이를 바탕으로 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

6.

7. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 파악, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석 등 추가적인 심층 조사가 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.