나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508684 [1] 인천광역시 부평구 십정동 182-19 파크타운1차 13층102-1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""백운역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 13층102-1304호
외벽: 화강석 붙임 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률> 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508684 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 182-19 파크타운1차 13층102-1304호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: ₩210,000,000 (이억 천만원)

* 토지면적: 12.62㎡ (약 3.82평)

* 건물면적: 65.61㎡ (약 19.85평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 (주의: 임차인 현황 상 대항력 없음으로 확인됨)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 십정동 소재 "백운역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(백운역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 건물구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 13층 102-1304호에 해당합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로, 현재 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북서측 및 남동측으로 각각 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상 말소기준권리는 남동세무서장의 압류(갑4, 2022-06-02)입니다. 본 경매개시결정(갑6)은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 낙찰 시 위 권리들은 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최연우 (주택도시보증공사)

* 보증금: ₩181,000,000

* 차임: ₩0

* 전입일자: 2020-02-04

* 확정일자: 2020-01-22

* 배당신고일자: 2023-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. '대항력 있음'이라는 특이사항은 임차인 현황의 '대항력 없음'을 우선적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: ₩0 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

* 등기부채권 총액: ₩2,180,000,000

4. 상권분석

* 본 물건은 백운역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 오피스텔, 아파트, 상업시설 등이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 유동인구 확보가 용이하며, 이는 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 건물의 용도가 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설로 복합되어 있어, 주거 및 상업 기능을 모두 수행할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 백운역(지하철 1호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 주변 교육 시설과의 관계 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다. (구체적인 교육 시설 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 최연우(주택도시보증공사)는 보증금 ₩181,000,000을 보유하고 있으나 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자의 보증금 인수 의무는 없습니다. 그러나 '대항력 있음'이라는 특이사항과 HUG의 말소동의 확약서 제출은 상반되는 정보로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. (단, 법률적으로는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음)

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 복합 용도로 이용 중인 점은, 실제 이용 현황과 건축물대장 상 용도 일치 여부, 관련 법규 준수 여부를 추가적으로 면밀히 확인해야 합니다.

* 도시계획 제한: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 여러 도시계획적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물의 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 십정동의 백운역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 ₩210,000,000 대비 최근 유사 면적 오피스텔 매매 시세가 약 ₩190,000,000 ~ ₩205,000,000 범위로 형성되어 있어, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 원활한 진행 여부가 중요합니다. 도시계획적 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 백운역 도보 거리로 대중교통 이용이 편리하며, 풍부한 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 높은 층수: 13층에 위치하여 탁 트인 개방감과 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 실투자금 부담이 적습니다. (단, 명도 비용은 별도 고려)

* 복합 용도 가치: 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도로, 주거 및 소규모 상업 시설로서의 가치를 동시에 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 전용면적(65.61㎡)과 유사한 최근 매매 사례(58.66㎡, 59.26㎡)를 분석한 결과, ㎡당 가격은 약 ₩2,900,000 ~ ₩3,120,000 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정한 시세는 약 ₩190,000,000 ~ ₩205,000,000 범위로 판단됩니다.

* 감정가 ₩210,000,000을 고려할 때, 시세 대비 적정 낙찰가율 및 향후 명도 비용, 부대 비용 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, ₩180,000,000 수준의 입찰가를 제안합니다. 이 가격대는 시세 대비 합리적인 수준이며, 잠재적 리스크를 고려한 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색을 통해 인천광역시 부평구 십정동 182-19 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.