나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509813 [1] 인천광역시 서구 청라동 153-3 크리스탈뷰2차 7층 706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천청일초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 제7층 제706호로서,
(사용승인일: 2019.09.02)
외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 치장석재 마감 등.
창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 ""오피스텔"" 임.(폐문부재로 내부확인은 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 노폭 약 20미터 및 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 차량은 북측 도로를 이용하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금120,000,000원
-점유개시일: 2022.04.21
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509813 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 117,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 153-3 크리스탈뷰2차 7층 706호

용도: 오피스텔

사용승인일: 2019년 09월 02일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제706호

건물면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

토지면적: 6.49㎡ (약 1.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 인천청일초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 남측 및 북측으로 노폭 약 20미터 및 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 차량은 북측 도로를 통해 주로 출입함.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경509813)으로 인한 주택도시보증공사 명의의 등기(접수일자: 2025-06-09)임.

이 외 등기사항전부증명서 상 을구 순위 3번의 주택임차권(송민아, 임차보증금 120,000,000원)이 등기되어 있으나, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됨. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 매각으로 인하여 소멸될 것으로 예상됨.

을구 순위 3-2번의 인천신용보증재단 임차권부채권가압류(29,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위임.

전반적인 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 송 (주택도시보증공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

점유개시일: 2022년 04월 21일

확정일자: 2022년 04월 05일

배당신고일자: 2024년 05월 17일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 설정되었으나, 대항력은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 인수 보증금

합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단됨)

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (유한회사송주)

* 갑4: 소유권이전 (천국희)

* 을3: 주택임차권 (송민아, 120,000,000원, 말소예정)

* 갑5: 소유권이전 (권유진)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 을3-2: 3번임차권부채권가압류 (인천신용보증재단, 29,000,000원, 말소예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 청라동 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 지역 내 유동인구와 소비력을 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있음.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 동일 건물(크리스탈뷰2차) 내 유사 면적(전용 25.22~25.25㎡)의 오피스텔 거래가는 다음과 같음.

* 2024년 12월 18일: 100,000,000원 (15층)

* 2024년 11월 26일: 105,000,000원 (13층)

* 2024년 09월 09일: 99,000,000원 (4층)

평균 매매가는 약 101,333,333원으로, 감정가 117,000,000원 대비 약 15% 높은 수준임. 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

4.3. 시세 동향

최근 2~3개월간의 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 오피스텔은 9,900만원에서 10,500만원 사이에서 거래가 이루어지고 있음. 이는 건축 연도가 2019년으로 비교적 신축에 속하며, 청라지구의 주거 및 상업 인프라를 고려한 시세 수준으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 인천청일초등학교 북동측 인근 위치

* 교통시설: 인근 버스정류장 소재

* 상업시설: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 다수

5.2. 혐오시설 유무

[google_search.search(queries=["인천광역시 서구 청라동 153-3 크리스탈뷰2차 주변 혐오시설"])]

현재까지 확인된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경과 관련하여 명확한 확인이 필요하며, 이는 향후 명도 과정이나 소유권 이전 절차에 영향을 줄 수 있음.

* 관리비 체납: 현황조사서상 현관문에 관리비 독촉장이 다수 부착되어 있고 우편함에 우편물이 쌓여 있는 것으로 보아, 미납 관리비가 상당할 수 있으며 이는 매수인에게 부담이 될 수 있음. (낙찰 후 관리사무소 확인 필수)

* 폐문부재: 임의조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여, 건물 내부 상태(하자, 마감재 상태, 설비 이상 유무 등)를 정확히 파악하기 어려움.

7. 종합 의견

본건은 인천 청라동에 위치한 크리스탈뷰2차 오피스텔로, 사용승인 2019년식으로 비교적 신축 건물임. 인천청일초등학교 인근에 위치하며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있음.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소임. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, HUG 인수조건 변경 및 관리비 체납 가능성 등은 리스크 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 상품성이 양호함.

* 우수한 입지: 청라지구 내 상업지구에 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 편리함.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균 약 101,333,333원, 최고가 105,000,000원을 기준으로, 감정가 117,000,000원 대비 낙찰률을 고려하여 산정합니다.

권리 인수 부담이 없고, 물건의 가치를 고려할 때 90% ~ 100% 수준의 낙찰률을 예상해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 실거래가 상단 또는 평균가 + α (약 105,000,000원 ~ 110,000,000원)

* 적극적 접근: 감정가 하향 조정 가능성 고려 (약 108,000,000원 ~ 115,000,000원)

종합적으로, 본건의 입지, 상태, 권리관계, 시장 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 108,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 현장 조사 및 관리비 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.