나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1162 [1] 인천광역시 남동구 서창동 545 현대모닝사이드아파트 304동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 ""서창초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물 내 6층 601호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-12-31)(인고2015-115호(15.5.18.) 변경고시)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1162 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 서창동 545 현대모닝사이드아파트 304동 6층601호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

* 감정가: 474,000,000원

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 68.04㎡ (약 20.58평)

* 토지지분: 68.0391㎡ (약 20.58평)

* 건물면적: 146.98㎡ (약 44.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 현대모닝사이드 아파트

* 주소: 인천광역시 남동구 서창동 545

* 사용승인일: 2002년 11월 2일

* 총 동수: 8개동

* 총 세대수: 630세대

* 최고층: 19층

* 총 주차대수: 174대 (지상 12대, 지하 17대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부등본 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 09일에 접수된 국민은행 근저당권(을10)입니다.

* 해당 근저당권 금액은 220,000,000원입니다.

* 본 경매개시결정 등기(갑8, 2025-06-04) 및 기타 권리(근저당, 가압류 등)는 모두 말소기준권리 이후에 접수되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권은 주식회사 태평주택에서 김재영을 거쳐 김혜자(2023-06-09 매매)에게 이전되었습니다.

* 등기부채권 총액은 635,513,806원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 본 건은 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 점에 유의해야 하며, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서에 기재된 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다. (지상권 개요: 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 주위에는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 현재까지 파악된 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 지역 개발 계획

* 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창구획)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다.

* 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 본 건 북서측 인근에 서창초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 리스크

* 등기부상 권리 관계는 명확하며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 위험은 낮습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 실제 거주자(임차인)가 존재할 경우, 보증금 및 계약 조건 등에 대한 확인이 필요합니다. 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 자체는 미확인 상태입니다.

* 점유 관계: 등기부 외 점유자(임차인 등)의 존재 여부 및 명도 관련 사항은 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치한 현대모닝사이드 아파트 304동 6층 601호로, 146.98㎡(약 44.45평) 면적을 가진 아파트입니다.

건축된 지는 20년 이상 되었으나, 대단지 아파트로서 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주위 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 어우러져 있으며, 서창초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 교통 또한 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

등기부상 권리 관계는 명확하여 경매 절차상 특별한 위험은 없어 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 실제 점유자 확인이 필요한 점은 향후 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 확인 시, 복잡한 권리 관계 없이 낙찰 후 소유권 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

* 생활 편의시설 및 교육 환경: 초등학교 인접 및 단지 내 편의시설, 근린생활시설 이용으로 정주 여건이 우수합니다.

* 시세 대비 합리적 낙찰 가능성: 감정가 474,000,000원 대비 최근 실거래가 43,000,000원(2026년 7월 4일, 146.98㎡ 기준)을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 최근 실거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 420,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 최근 동일 면적(146.98㎡)의 거래가인 430,000,000원을 기준으로 하되, 감정가(474,000,000원)와의 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 전략입니다.

입찰 시점의 시장 상황, 본 건의 실제 현황 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.