나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508909 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-30 비바시티 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의로터리"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 내 3층 301호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508909 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 허OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-30 비바시티 3층301호

* 건물명: 비바시티

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 67.83㎡ (약 20.52평)

* 토지면적: 11.27㎡ (약 3.41평)

* 건물/토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 237,000,000원

* 토지지분: 11.2725㎡ (약 3.41평)

* 건물지분: 67.8316㎡ (약 20.52평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 대체로 사다리형의 형상입니다. 현재 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북서측 및 남서측으로 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 용도지역 지구는 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

2.6. 주변 시설

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 외부 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 인천지방법원 2025타경508909호 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 허OO이며, 말소기준권리는 임차인 허한영 명의의 강제경매 개시결정(접수일자: 2025-04-23, 권리금액: 270,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-31

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 상세

임차인 허 은 보증금 270,000,000원에 대해 대항력이 있습니다. 전입일자(2022.04.18)가 말소기준권리(2025.04.23)보다 선순위이므로, 임차인은 매각으로 인해 권리를 상실하지 않으며, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 본 경매의 채권자가 임차인 허 으로 추정되며, 낙찰가액이 임차인의 보증금 이상일 경우 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 일반적으로 매각으로 소멸되는 등기부상 권리들을 의미하며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 별도로 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 숭의로터리 인근에 위치하여 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

4.2. 상업 활동

다양한 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 시세 동향

주변 오피스텔 시세를 분석한 결과, 유사한 면적 및 조건의 물건들이 대략 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 237,000,000원으로, 이는 최근 시세 대비 다소 낮은 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조로, 13층 중 3층에 위치한 오피스텔입니다. 총 27세대가 거주하고 있으며, 2017년 3월 30일에 건축 허가를 받아 2018년 2월 9일에 사용승인을 받았습니다.

5.2. 주요 시설

위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 완비되어 있어 주거 및 업무 편의성이 갖추어져 있습니다.

5.3. 인근 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

5.4. 교육 환경

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 일정 부분의 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 270,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인 허 의 존재입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소로 고려되어야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부등본상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있으며, 강제경매가 말소기준권리가 됩니다. 권리 분석은 신중하게 진행되었으나, 법원의 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있는 사항을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 법적 제한 사항은 향후 건물 활용이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 "숭의로터리" 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

건축된 지 약 7년으로 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 270,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 위험이 가장 큰 부담 요인입니다.

따라서 본 물건의 투자 가치는 임차인의 보증금 회수 여부 및 낙찰가 수준에 크게 좌우될 것으로 판단됩니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 숭의로터리 인근이라는 지리적 이점은 향후 지역 발전 가능성과 임대 수요 측면에서 긍정적입니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 237,000,000원으로, 주변 시세(250,000,000원 ~ 280,000,000원) 대비 잠재적인 시세 차익의 여지가 있습니다.

* 잠재적 가격 메리트: 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하더라도, 낙찰가율을 적절히 조절한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 237,000,000원

* 주변 시세: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

* 임차인 보증금 (인수 가능성): 270,000,000원

분석:

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원이 존재하며, 이는 주변 시세와 거의 같거나 상회하는 금액입니다. 경매 채권자가 임차인으로 추정되는 상황에서, 낙찰가는 임차인의 보증금 전액을 회수할 수 있는 수준이거나 그 이상이 될 것으로 예상됩니다. 만약 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 추가 비용이 됩니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 임차인의 보증금 인수 가능성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 시세와 잠재적 인수 비용을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 제안 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

이 범위 내에서 입찰 시, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하고도 시세 대비 합리적인 수익을 기대할 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 물건의 실제 상태, 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.