나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508530 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구 청소년수련관"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 건물 내

외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔) 로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도' 및 '내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 외관관찰과 탐문조사,유사 평가사례 등을 종합 고려하여 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508530 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 10층1001호

용도: 오피스텔

감정가: 312,000,000원

토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

토지 지분: 13.229㎡ (약 4.00평)

건물면적: 71.19㎡ (약 21.54평)

건물 지분: 71.19㎡ (약 21.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 베다니교회신용협동조합 (등기부상 확인)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구 청소년수련관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상복합 지대로 형성되어 있으며, 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 북측 및 동측으로는 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 11일자 베다니교회신용협동조합의 근저당권입니다. 본 경매는 해당 근저당권에 기한 임의경매 사건입니다.

등기부상 소유권 보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 확인되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-21

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 확정일자 정보가 없어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 임대차 계약의 실체 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-17

확정일자: 2022-05-17

배당신고일자: 2025-04-23

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원. (대항력 없는 임차인의 보증금 기준)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 숭의동 일대는 주상복합 및 주거 지역이 혼합된 상권으로, 인근에 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 또한, 숭의역(수인분당선)이 도보 약 10~15분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지역 내 다양한 오피스텔이 거래되고 있으며, 숭의동은 2026년 기준 시세가 2억 3천만 원에서 3억 3천만 원 이상까지 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통은 차량 진출입이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 위치합니다. 도보 거리에 숭의역(수인분당선)이 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 교육 시설로는 인천신광초등학교, 인천숭의초등학교 등이 인근에 있습니다. 편의 시설로는 마트, 병원, 음식점 등이 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 김 씨는 대항력이 있으나 보증금이 0원이며 확정일자 정보가 없습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 특수한 상황으로, 법적 검토가 필수적이며 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. (세부 내용은 2번 권리분석 참조)

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 외관 관찰 및 탐문 조사를 통해 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태, 인테리어, 하자 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 숭의동 일대에는 과거 '옐로하우스'로 불렸던 성매매 집결지가 재개발되었으나, 인근 지역에서 장례식장 신축 및 증축 관련 주민 민원이 지속적으로 제기되고 있어, 향후 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 시설이 주변에 들어설 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 역세권 오피스텔로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 관계가 매우 특수합니다. 내부 확인이 불가했던 점과 주변 지역의 잠재적 혐오시설(장례식장) 관련 민원을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인에도 불구하고, 적절한 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 숭의역(수인분당선) 도보 거리로 교통 편리성이 우수합니다.

* 잠재적 가치: 숭의동 일대의 오피스텔 시세는 2억 3천만 원에서 3억 3천만 원 이상까지 형성되어 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익이 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 현재 감정가 312,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석 용이성: 인수되는 보증금이 0원이므로, 권리상의 금전적 부담은 적습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 명도 문제는 별도 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 312,000,000원이며, 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세는 대략 290,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재와 그 계약 조건(보증금 0원, 차임 0원)입니다. 이 임차인의 대항력이 법적으로 유효하게 인정될 경우, 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 임대 수익 발생 시점도 지연될 수 있습니다. 또한, 내부 미확인으로 인한 하자 발생 가능성도 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 312,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 결과 및 현장 확인 후 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 현재 시세의 하단부인 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 선에서 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다. 만약 임차인과의 명도 문제가 원만히 해결될 경우, 시세 상단부인 310,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.