나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508506 [1] 인천광역시 연수구 송도동 9-29 송도웰카운티2단지 220동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""해송초등학교"" 남동측에 인접 위치하며, 주위로는
대규모 아파트단지가 형성되어 있으며, 인근에 각급학교 및 공원, 근린생활시설 등 생활편의
시설이 소재하고 있음

교통상황

본건 남서측 직선거리 약300m 지점에 인천지하철1호선 지식정보단지역이 소재하며, 본건
단지 인근 광대로를 통하여 운행되는 광역버스 및 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고
있음

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평지붕 지상 15층 건물내 제2층 201호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 패인팅 마감등
내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트이나, 현장조사시 퍠문 및 이해관계인 부재로 인해 내부확인
은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 광평수 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 동측, 남측을 회주하는 노폭 약 15M의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-03-23)(지식정보산업단지),
중로2류(폭15m~20m)(중2-335호선)(접합),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
상대보호구역(인천광역시동부교육지원청(해송초)2012.12.11)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천동부교육지원청(해송중) 2011. 11. 15)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(인천광역시동부교육지원청(해송초)2012.12.11)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(인천동부교육지원청(해송중) 2011. 11. 15)<교육환경 보호에 관한 법률>,
일반산업단지(송도지식산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508506 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 9-29 송도웰카운티2단지 220동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 942,000,000원

토지면적: 118.72㎡ (약 35.9평) (토지 지분면적)

건물면적: 149.59㎡ (약 45.2평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항: 제공된 정보 없음

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "해송초등학교" 남동측에 인접하여 위치하고 있습니다.

주위로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 각급 학교, 공원, 근린생활시설 등 다양한 생활 편의시설이 소재하여 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 교통상황

본건 남서측 직선거리 약 300m 지점에 인천지하철 1호선 지식정보단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 단지 인근 광대로를 통해 운행되는 광역버스 및 시내버스 등의 버스정류장이 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트평지붕, 지상 15층 건물 내 제2층 201호입니다.

외벽은 시멘트몰탈 위 패인팅 마감 등이며, 내벽 또한 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형의 광평수 토지로서, 현재 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 단지는 북측, 동측, 남측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m), 경제자유구역, 일반산업단지(송도지식산업단지), 성장관리권역 등으로 지정되어 있으며, 인근 학교(해송초, 해송중)에 대한 상대/절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권은 이소영, 김규식, 김세영으로 이전되었습니다.

등기부상 채권 총액은 278,659,716원입니다.

말소기준권리는 2022년 7월 19일 접수된 주식회사공경대부의 근저당(222,000,000원)입니다.

이 외 다수의 압류, 가압류, 근저당권부채권근질권 설정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

본 경매(2025타경508506) 외 인천지방법원의 임의경매(2025타경509619) 및 강제경매(2025타경510184)가 중복으로 진행되고 있습니다.

* 임차인 현황

임차인: 장진영

보증금: 750,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-15

확정일자: 2022-01-18

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 있음

비고:

* 권리분석 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인 장진영이 존재하며, 보증금은 750,000,000원입니다.

임차인은 2022년 1월 18일 확정일자를, 2022년 2월 15일 전입을 완료하여 대항력을 확보한 상태입니다.

제공된 정보 상 "인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 실제 배당 결과에 따라 인수될 보증금이 발생할 수 있으므로, 법원 경매계에 배당표 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 송도동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 배후수요를 기반으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의 서비스에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 학교

해송초등학교, 해송중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통

인천지하철 1호선 지식정보단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설

인근에 공원 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 단지 정보

아파트명: 송도웰카운티2단지 아파트

주소: 인천광역시 연수구 송도동 9-29

사용승인일: 2007년 8월 24일

총 동수: 20개 동

총 세대수: 812세대

최고층: 15층

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

보증금 7억 5천만원의 대항력 있는 임차인 장진영이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 배당 결과에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 다수 중복 사건

현대캐피탈의 강제경매 외에 주식회사공경대부의 임의경매, 장진영의 강제경매 등 다수의 중복 사건이 진행 중입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키거나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하였습니다. 실제 물건의 내부 상태, 하자 여부, 점유 관계 등을 사전에 정확히 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동의 입지 좋은 아파트로, 주변의 편리한 생활 인프라와 우수한 교통망을 갖추고 있어 주거 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 보증금 액수는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 배당 결과를 반드시 확인하여 낙찰 시 추가 부담이 발생하는지 여부를 명확히 해야 합니다.

또한, 다수의 중복 사건과 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점도 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 감안하여 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제도시 내 핵심 입지: 지속적인 개발과 국제적인 위상으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 인천지하철 이용 및 광역버스 접근성이 뛰어나며, 초·중학교, 공원, 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 대규모 단지 내 아파트: 송도웰카운티2단지는 812세대의 대규모 단지로, 관리 및 편의시설 이용이 용이하며 주거 안정성이 높습니다.

* 교육 환경: 해송초, 해송중이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 942,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 19일: 119.91㎡ (약 36.3평) / 3층 거래가 860,000,000원

* 2026년 6월 4일: 84.97㎡ (약 25.7평) / 2층 거래가 650,000,000원 (면적이 작고 층수가 낮음)

* 2026년 6월 15일: 134.99㎡ (약 40.8평) / 15층 거래가 824,000,000원

본건은 149.59㎡ (약 45.2평)으로, 최근 거래된 134.99㎡(약 40.8평)의 15층 거래가 824,000,000원 및 119.91㎡(약 36.3평)의 3층 거래가 860,000,000원을 참고할 수 있습니다. 본건 면적이 더 크다는 점을 고려하되, 대항력 있는 임차인(보증금 7.5억)의 존재와 중복 사건 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 바탕으로, 임차인 보증금액을 직접적으로 입찰가에서 제외하지는 않으나, 해당 리스크를 충분히 반영하여 투자가치와 잠재수익률을 고려한 입찰가를 산정합니다.

보수적 예상 입찰가: 800,000,000원 ~ 880,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 배당 결과, 임차인 보증금 인수 여부 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 시에는 법원 경매 절차 및 관련 서류를 면밀히 검토하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.