나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509712 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 377 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '삼산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난
함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층 401호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구) 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며.
기타 본건은 통칭 ""보우하트빌리지""이며. 외벽에 현황 2동으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509712 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 377 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 109,000,000원

건물 면적: 37.14㎡ (약 11.24평)

토지 면적: 29.00㎡ (약 8.77평) - 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

건축 연도: 1991년

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '삼산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구)에 해당하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역입니다.

인접 도로상태는 본건 토지 동측으로 노폭 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 12월 19일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

본건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

과거 주택임차권(을3, 이수진, 100,000,000원)이 등기되어 있었으나, 현재는 말소 처리되었습니다.

물건명세서상 특이사항으로, 이수진의 양수인 한국주택금융공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 해당 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출하였습니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

채권자 한국주택금융공사의 강제경매로 진행 중입니다.

1.3. 상권분석

주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

대규모 상업지구와는 거리가 있어 풍부한 상권보다는 지역 내 생활권 위주의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 삼산초등학교가 위치하며, 아파트 단지들이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

생활 편의시설로는 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스) 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 '비동'에 해당하며, 해당 동은 4층 건물로 총 11세대 거주 중인 것으로 파악됩니다.

본 단지(통칭 "보우하트빌리지")는 외벽에 2동으로 표기되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건에는 현재 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 분석됩니다. (주택임차권은 말소 예정이며, 한국주택금융공사는 채권자이자 확약서를 제출한 상태)

다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

건축 연도가 1991년으로 노후된 편에 속하므로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

본 물건의 감정평가액(109,000,000원)이 최근 유사 물건의 실거래가(60,000,000원)보다 높은 수준으로 책정되어 있어, 시세 대비 높은 가격에 낙찰받지 않도록 주의가 필요합니다.

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구)에 해당하여 향후 건축 및 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설이나 위험 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 명확한 권리관계와 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단되어 낙찰 후 명도 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

그러나 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮은 점은 가장 큰 우려 사항입니다. 특히 동일 단지 내 유사 면적 물건이 6,000만원에 거래된 사례는 본건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

따라서 본 물건은 시세 조사를 철저히 하고, 감정가보다는 실거래가를 기준으로 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

인천 부평구 삼산동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 저렴하게 취득 시 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

본건의 경우, 시세보다 저렴하게 낙찰받는다면 투자 가치가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 109,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 보우하트빌라(9,10동) 37.14㎡ (1991년식): 2025.12.26 매매 60,000,000원

* 현대하트웰(105동) 35.05㎡ (2001년식): 2025.12.10 매매 45,000,000원

* 현대하트웰(107동) 44.15㎡ (2001년식): 2025.12.11 매매 105,000,000원

분석:

본건 면적(37.14㎡)과 건축 연도(1991년)가 유사한 '보우하트빌라' 단지의 최근 실거래가(60,000,000원)를 주요 참고 가격으로 설정합니다.

감정가(109,000,000원)와 가장 유사한 면적의 최근 실거래가(60,000,000원) 간의 격차가 매우 크므로, 본건은 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 높습니다.

이를 감안하여, 보수적으로 접근 시 최근 실거래가 수준에서 약간의 프리미엄을 고려한 입찰가가 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 추가적인 시세 조사, 명도 난이도, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.