나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71789 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 279-26 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""가곡초등학교"" 남측에 인접하여 소재하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

기호 1,2,4,5: 4필 일단지로서 부정형 평지이며 창고건물의 부지 등으로 이용중임.
기호 3 : 부정형 평지이며 <기호 1,2,4,5>토지의 부속 마당 등으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 세로와 접하며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의) , 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 상대보호구역(2012-11-29)(가곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에는 이동가능한 컨테이너가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 6(가) : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층건으로서
외 벽 - 석재마감 등
내 벽 - 시멘트몰탈 등
바 닥 - 타일마감 등
창 호 - 샷시창호 등임.

기호 7(나) : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층건으로서
외 벽 - 드라이비트마감 등
내 벽 - 시멘트몰탈 등
바 닥 - 타일마감 등
창 호 - 샷시창호 등임.

이용상태

기호 6(가) : 창고
기호 7(나) : 창고

설비내역

기호 7(나) : 급배수설비 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"", ""사진용지""와 같이 소재함.

공부와의 차이

기호 7(나) : 공부상 용도는 ""제2종근린생활시설""이나 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 279-26 소재 근린시설(창고)로, 남양주지원 2025타경71789 (1) 사건번호로 부동산 임의경매가 진행 중입니다. 본 건은 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 총 감정가는 2,927,060,200원입니다. 토지 면적은 1669.00㎡ (약 505평)이며, 건물 면적은 1270.15㎡입니다. 제시외 건물 면적은 336.00㎡이나, 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각 및 평가에서 제외되었습니다. 본 건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 남측에 인접하여 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모의 공장, 창고, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다. 물건의 남측으로는 폭 25m~30m의 대로 3류와 접하고 있어 도로 상태가 양호합니다. 토지는 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 상대보호구역(가곡초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본 상 소유권은 에스알디자인컴퍼니주식회사(2019-04-29 소유권 이전)입니다. 말소기준권리는 2019년 4월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권(2,400,000,000원)입니다. 이에 따라 본 건의 매각으로 인해 을구의 근저당권 및 갑구의 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 특별히 없습니다 (지상권 개요는 별도 확인 필요, 임차인 인수 보증금 0원).

1.2. 1. 임차인 현황

본 물건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계에 대한 상세 내용은 미상으로, 인수 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등은 현장 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 남양주시 화도읍 가곡리 지역은 공업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 중소규모 공장 및 창고 시설이 다수 분포하여 지역 산업 활동이 이루어지고 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 배후 주거 수요도 존재합니다. 가곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. 물류 이동 및 접근성을 고려할 때, 창고 및 물류 거점으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 가곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다. 교통망은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 생활 편의성은 무난할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

첫째, 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재합니다. 기호 7(나) 건물은 공부상 제2종근린생활시설이나 실제 창고로 이용 중으로, 추후 건축물대장 시정 또는 원상복구 명령 등 행정적 조치가 발생할 수 있습니다.

둘째, 비록 매각 및 평가에서 제외되었으나, 현황상 소재하는 이동 가능한 컨테이너 2동의 처리 문제(철거, 이전 등)로 인한 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

셋째, 본 건은 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 있는 지역에 포함되어 있어, 향후 시설 운영 및 개발 시 환경 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

넷째, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특성은 권리 관계의 복잡성을 시사하므로, 취득 후 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 토지 및 건물로, 창고 시설로서의 활용 가치가 높습니다. 넓은 토지 면적과 적절한 건물 규모, 양호한 교통 접근성은 본 물건의 주요 장점입니다. 주변 지역의 산업 활동 및 주거 환경을 고려할 때, 물류 거점 또는 지역 사업장으로서의 잠재력이 충분합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 많아 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황 및 공적 장부상 미비점, 그리고 환경 규제 등은 사전에 충분히 인지하고 주의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (1669.00㎡ / 약 505평)으로 다양한 건축 및 활용 계획 수립 가능.

* 현재 창고시설로 이용 중이며, 근린시설 용도 지역 내 위치하여 지역 산업 수요에 부합.

* 남측 대로 접합 및 인근 버스정류장 위치 등 우수한 교통 및 접근성 확보.

* 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있어 장기적인 개발 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,927,060,200원입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다. 총 채권액은 2,660,400,000원입니다.

이동식 컨테이너는 매각 대상에서 제외되었으므로 입찰가 산정에 반영하지 않습니다.

입찰가는 현 시장 상황, 물건의 수익성, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 시설 개선 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 유사 물건의 경우 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 보입니다.

본 물건의 예상 입찰가 범위는 대략 2,048,942,140원 ~ 2,341,648,160원 수준으로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.