나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509756 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 21층오피스텔2101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위
환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(시민공원역) 등이 소재하는
등 제반 교통여건은 무난한 수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스리브지붕 34층 건내 102동 21층
오피스텔2101호로서, (사용승인일 : 2019.10.16)

외 벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
창 호 : 샤시창호마감 등 입니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서, 인접지와 등고평탄하며, 현황 업무시설(오피스텔)
및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 35미터, 서측 및 북동측으로 각각 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18),
대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-13)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도
안전법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509756 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 21층 오피스텔 2101호

용도: 오피스텔

감정가: 125,000,000원

토지면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

건물면적: 23.27㎡ (약 7.01평) - 전용면적 기준

토지/건물: 토지 및 건물 일괄매각

건축물: 2019년 10월 16일 사용승인, 철근콘크리트구조, 34층 중 21층

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

토지 형상은 대체로 사다리형이며, 현황 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

일반적인 웹 검색으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역(시민공원역)이 소재하여 교통 여건은 무난한 수준입니다.

2.3. 도로 상태 및 토지 이용 계획

본건은 남측으로 폭 약 35미터, 서측 및 북동측으로 각각 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 4월 10일자 압류 (미추홀구) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 강제경매 개시결정 등기(채권자: 주택도시보증공사), 압류 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본건에는 총 3명의 임차인이 확인되었으나, 실질적인 인수 부담은 1명에게 집중됩니다.

* LIJINMEI: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 10월 24일 전입. 대항력 없음.

* PIAOCHUNSHOU: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 5월 31일 전입. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (대리: 민 ): 보증금 158,000,000원, 차임 0원, 2022년 4월 29일 전입, 2022년 4월 13일 확정일자. 대항력 있음.

등기부상 을구 3번 임차권(주택임차권, 권리자: 민 )이 2024년 5월 30일에 등기되었으며, 보증금 158,000,000원, 전입일 2022년 4월 29일, 확정일자 2022년 4월 13일입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다 (말소: 인수).

인수해야 할 보증금 총액은 158,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 주안동은 시민공원역 역세권을 중심으로 기존 상업 및 업무시설과 주거단지가 혼재된 지역입니다.

인근에 아파트 단지가 많아 배후 수요가 안정적이며, 오피스텔 및 상업시설의 밀집으로 유동인구가 비교적 많은 편입니다.

4.2. 생활 편의 시설

'시민공원역'을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 버스 정류장이 다수 있어 시내 및 수도권 전반으로의 이동이 용이합니다.

주거 및 업무시설이 혼재된 지역 특성상, 단지 내 또는 인근에서 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 158,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(민 )의 존재입니다. 이 보증금은 매수인이 인수해야 하며, 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

5.2. 기타 리스크

매각으로 인한 권리관계는 명확히 소멸되나, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

본건은 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(158,000,000원)과 동일한 금액의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 투자 포인트

시민공원역 역세권 내 신축급 오피스텔로, 향후 지역 개발 및 지하철 이용 편의성 증대에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

소형 면적으로 접근성은 있으나, 막대한 인수 보증금으로 인해 총 투자금액이 크게 증가함을 반드시 인지해야 합니다.

정확한 권리 분석 및 임차인과의 협의를 통해 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물입니다.

그러나 158,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 감정가(125,000,000원) 및 최근 매매 시세(약 88,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 실질적인 총 투자 비용은 매우 높아집니다.

따라서, 본 물건은 단순 투자 목적보다는, 인수 보증금 전부를 회수할 수 있는 특별한 목적(예: 장기 보유 후 가치 상승 기대)이 없는 한, 높은 리스크를 수반합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원이며, 최근 실거래가는 약 88,000,000원 수준입니다.

하지만, 매수인이 158,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필수적입니다.

인수 보증금이 시장가치 및 감정가를 훨씬 초과하는 상황이므로, 본 건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮게 평가될 수 있습니다.

채권자(주택도시보증공사)의 채권액과 인수 임차 보증금이 동일하게 158,000,000원임을 고려할 때, 채권 회수 가능성과 시장 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

현실적인 입찰 참여를 고려한다면, 총 투자 비용이 부담스러운 수준이므로, 순수 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. (이는 총 투자 비용이 228,000,000원 ~ 243,000,000원에 달하게 됨을 의미합니다.)

최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 그리고 본인의 투자 위험 감수 성향에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.