나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1124 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1308-11 동신빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월4동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 주민등록표 상의 이 사건 부동산의 주소는 인천광역시 남동구 구월말로24번길 3, '가동' 301호(구월동, 동신빌라)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1124 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1308-11 동신빌라 3층301호

* 구주소: 인천광역시 남동구 구월말로24번길 3, '가동' 301호(구월동, 동신빌라)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 91,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 건물/토지 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 21.78㎡ (약 6.60평)

* 토지지분: 21.78㎡ (약 6.60평)

* 건물면적: 41.64㎡ (약 12.60평)

* 건물지분: 41.64㎡ (약 12.60평)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

* 건축년도: 1990년 (신축 검사일 1991.09.16)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월4동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2018년 8월 1일 접수된 김영숙 씨의 근저당권(100,000,000원)입니다.

* 등기부상 총 채무액은 110,000,000원입니다. (근저당 100,000,000원 + 가압류 10,000,000원)

* 이 사건 경매개시결정(2025타경1124)보다 선순위 권리는 없으며, 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 정 )

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 5월 14일

* 확정일자: 2018년 4월 26일

* 배당신고일자: 2025년 7월 16일

* 대항력: 있음

* 임차인 정 씨는 2018년 5월 14일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자를 2018년 4월 26일에 받아 임차인으로서 우선변제권도 확보하고 있습니다.

* 보증금 84,000,000원에 대해 배당을 신청하였으나, 배당표가 아직 확정되지 않아 정확한 배당 여부는 확인이 필요합니다.

* 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 배당 순위 및 실제 배당 결과에 따라 상황이 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매물건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요에 특이사항 없으며, 임차인 관련 배당 결과에 따른 변동 가능성은 상기 임차인 분석 참고)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세

* 본건은 구월동 지역의 다세대 주택으로, 주변 시세는 건축 연도, 면적, 층수, 내부 상태 등에 따라 상이합니다.

* 제공된 최근 3개월 내 인근 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동) 39.82㎡ (약 12평): 2026년 3월, 45,000,000원

* 경인빌라(가동) 38.25㎡ (약 11.5평): 2026년 3월, 50,000,000원

* 신세계빌라 49.82㎡ (약 15평): 2026년 3월, 85,000,000원

4.2. 주변 매물 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 40~50㎡)의 다세대 주택 시세는 4,500만원에서 8,500만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 91,000,000원이며, 이는 신세계빌라 사례와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 동일 단지 또는 건물 내에서의 매물 거래 정보는 제공되지 않았으나, 인근 유사 물건들의 시세를 종합적으로 고려할 때 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 본건은 구월4동행정복지센터 북동측에 위치하여 관공서 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 주변의 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역에 준하는 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. (추가 확인 필요)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 84,000,000원에 대해 임차인이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (권리분석상 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 실제 배당 결과에 따라 변동 가능)

6.2. 현황 리스크

* 주민등록표 상의 주소와 등기부 상의 주소에 약간의 차이(번지수 vs. 도로명주소, '가동' 표기)가 있습니다. 이는 일반적으로 동일 건물을 지칭하는 경우가 많으나, 현장 확인을 통해 정확히 일치하는지 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한

* 토지이용계획 상 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 주거용 건물로서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

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7. 종합 의견

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* 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 건축 연도(1990년)가 다소 오래되었으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 현재 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 되어 있으나, 임차인의 실제 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석과 사전 조사가 필수적입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 임차인 리스크를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 인천시청, 상업시설 밀집 지역 접근성이 좋은 입지

* 대중교통 이용 편리

* (주변 시세 분석 기반) 합리적인 감정가 책정 (임차인 리스크 고려 시)

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9. 예상 입찰가

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* 본건의 예상 입찰가 산정 시, 다음 사항을 고려합니다.

* 감정가: 91,000,000원

* 주변 시세 (유사 면적): 4,500만원 ~ 8,500만원

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상, 단 변동 가능성 있음)

* 임차인 보증금: 84,000,000원

* 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 보증금 84,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 따라서, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성을 염두에 두고, 보수적으로 접근해야 합니다.

* 주변 시세 최고가인 8,500만원에서 임차인 보증금 8,400만원을 제외한 금액도 고려해볼 수 있습니다.

* 안전한 투자를 위해서는 감정가 대비 70~80% 수준에서 접근하는 것이 일반적이며, 본건의 경우 임차인 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 7,500만원

* (주의: 위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 전문가의 추가적인 검토, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.