나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71728 [1] 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 경춘선 '금곡역' 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 동측인근의 사릉로 등을 통과하는 노선버스 및 경춘선 '금곡역'
이용이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상9층 건물내 7층 701호로서,
외벽 : 치장석 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문조사)
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 오피스텔(주거용)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 대체로 세장형토지로서, 주용도 업무시설(오피스텔-주거용)으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,4,5) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수
원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71728 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 7층 701호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 8.51㎡ (약 2.57평)

* 건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 2020.08.19)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 경춘선 '금곡역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근의 사릉로 등을 통과하는 노선버스 및 경춘선 '금곡역' 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 24일 접수된 백연진 씨의 가압류(100,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 채권(가압류, 강제경매 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2023년 8월 21일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 인수 보증금은 0원으로, 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 주의사항: 상기 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 금액이 0원이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 금곡역 역세권에 위치하며, 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 안정적인 상주 인구 확보가 가능한 입지입니다.

* 향후 발전 가능성: 금곡역 일대의 개발 계획 등 추가적인 시장 조사를 통해 사업성 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설: 경춘선 금곡역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명확한 권리 관계 파악 및 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 보증금 없는 임대차: 보증금과 차임이 0원인 임대차 계약은 일반적이지 않으며, 임차인의 실제 거주 목적 및 권리 주장의 근거에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 건축된 신축 오피스텔로, 금곡역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항으로 인해 명도 과정에서의 불확실성과 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 인수되는 권리는 없으므로, 권리 분석 상 큰 문제는 없으나 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차를 통한 명도가 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 경춘선 금곡역 역세권에 위치하여 직주근접 및 교통이 편리합니다.

* 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 오피스텔 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 최근 실거래가 (2024년 11월, 32.25㎡ 기준): 220,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 고려사항: 본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 0원)이라는 큰 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 명도 비용 및 불확실성을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가와 감정가의 차이, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 판단할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.