나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2092 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 7층에이에이07-027호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '도농고교' 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 동유형의 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제7층 제에이에이07-027호로서,
- 외벽 : 복합판넬 마감 등
- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업기타의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측, 서측 및 남측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하며
, 이 도로를 통하여 인근지역으로의 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

다산동 6143 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대
로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택
지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청
에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐
기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

다산동 6143-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주
택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청
에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남
양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보
전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수
도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, '도농고교' 북동측 인근 지역에 소재합니다. 본 물건이 속한 지역은 유사한 유형의 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 따라서 출퇴근 및 물류 이동 등 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 10층 건물 중 제7층 제에이에이07-027호에 해당합니다.

외벽은 복합판넬 마감으로 되어 있으며, 내벽은 내부 인테리어 마감 상태입니다. 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 본 물건은 지식산업센터로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접한 지면과의 높이 차이가 거의 없는 평탄한 사다리형이며, 상업 및 기타 용도의 건부지로 활용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

건물 북측, 서측, 남측으로는 노폭 약 25m의 포장도로가 접해 있으며, 동측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 이러한 도로망을 통해 주변 지역으로의 이동 및 연계가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 22일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 기준으로 하여 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리(예: 선순위 임차권, 지상권 등)는 없다고 볼 수 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (김태희) - 2022-08-22 접수

* 을1: 근저당권 (국민은행, 채권최고액 168,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (한국캐피탈, 26,890,769원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (국민은행, 141,404,928원) - 말소

* 갑5: 가압류 (신용보증기금, 6,781,390원) - 말소

* 갑6: 가압류 (경기신용보증재단, 39,543,865원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사뉴욕방앗간

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 사업일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 남양주시 다산동은 대규모 택지개발지구로서, 신축된 지식산업센터와 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 이는 업무 및 상업 활동을 위한 기본적인 인프라가 구축되어 있음을 시사합니다. 도농고등학교 및 도농2초등학교가 인접해 있어, 학생 유동인구와 관련 업종의 잠재력도 존재합니다. 주변에 별도의 혐오시설이나 불쾌감을 줄 수 있는 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 도농고등학교, 도농2초등학교 (상대보호구역 지정)

* 상업시설: 근린생활시설, 상업 용지

5.2. 주거 및 업무 환경

지식산업센터로서 업무를 위한 환경이 잘 갖추어져 있으며, 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 입점해 있어 종사자들의 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.3. 임대 현황

본 물건의 정확한 임대 관계 및 임대차 계약 내용은 파악되지 않았습니다. (임대관계는 미상임)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 부동산 경매 물건과 달리 자산유동화에 관한 법률 등에 따른 특수성이 있을 수 있습니다. 이는 소유권 이전 절차나 관리 운영상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 다산동 6143, 6143-1: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)

* 도로: 대로3류(25-30m), 중로1류(20-25m), 중로2류(15-20m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(도농고, 도농2초), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

상기 열거된 다양한 법적 제한사항들은 향후 건물 용도 변경, 신축, 증축, 또는 특정 업종의 운영 등에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다. 특히 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등은 해당 업종의 입지 가능성을 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

6.3. 임차인 명도

주식회사뉴욕방앗간 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 10,000,000원과 월차임 450,000원을 지급하고 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 원활한 협의가 이루어지지 않을 경우, 시간적, 경제적 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축 지식산업센터로, 현대프리미어캠퍼스 내에 자리하고 있어 건물 상태 및 관리 측면에서 양호할 것으로 기대됩니다. 주변 상권은 동유형의 지식산업센터와 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 경제 활동이 예상되며, 교통 접근성 또한 우수합니다.

하지만 유동화 물건이라는 점과, 토지이용계획상의 여러 법적 제한 사항(과밀억제권역, 각종 보호구역 등)은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 향후 건물 활용 계획을 수립할 때 이러한 제한 사항들을 반드시 고려해야 합니다. 임차인의 경우 대항력은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 다산 신도시의 성장 잠재력: 다산 신도시는 지속적인 개발과 인구 유입으로 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 지식산업센터의 활용 용이성: 업무, 연구, 창업 공간 등으로 다양하게 활용 가능하여 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 양호한 건물 컨디션: 최근 준공된 건물로, 시설 노후화가 적어 경쟁력 있는 임대 환경을 제공할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸되어, 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 168,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시세 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

유동화 물건이라는 특수성과 지역 내 유사 물건의 시세, 공실률, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 일반적인 경매 시장에서 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 본 물건의 개별적 가치와 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 경쟁 물건에 대한 심층적인 분석, 그리고 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 등에 대한 면밀한 재무 분석이 선행되어야 합니다. 보수적인 관점에서 접근할 경우, 감정가의 80% 수준인 약 134,400,000원 내외를 상한선으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자 결정을 위한 참고 자료로만 활용해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.