나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71782 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 48-1 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 ""오남초등학교"" 남동쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호로서
사용승인일:2009.01.22
외벽:치장 벽돌 쌓기 등
내벽:벽지, 타일 마감 등
창호:샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대(별첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서쪽으로 노폭 약 4미터 포장도로 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(오남초등학교)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71782 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 48-1 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 124,000,000원

토지면적: 52.54㎡ (약 15.9평)

토지지분: 52.544㎡ (약 15.9평)

건물면적: 50.11㎡ (약 15.1평)

건물지분: 50.11㎡ (약 15.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 ""오남초등학교"" 남동쪽 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오남초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 6월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 7번)입니다. 본 건에는 임차인 박 씨가 있으며, 보증금 145,000,000원, 전입일자 2022년 1월 24일, 확정일자 2022년 1월 3일입니다. 그러나 임차인 현황에는 대항력이 없음으로 기재되어 있습니다. 더불어, 등기부 요약상 을구 6번 순위번호의 주택임차권(박재민, 145,000,000원)은 말소 대상으로 분류되었습니다.

특히, 물건명세서상 중요한 사항으로, 임차인 보증금 반환 채권의 양수인인 주택도시보증공사가 배당절차에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 데 동의한다는 '대항력 포기 확약서'를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인 관련 채권은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

감정가는 124,000,000원이며, 경매로 인한 채권 총액은 145,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 단독주택이 주를 이루고 있으며, 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 오남초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 차량 접근성과 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 오남저수지가 있어 일부 지역에서는 조망이 가능하며, 산책로 등 휴식 공간으로 활용될 수 있는 곳이 있습니다. 키즈카페, 헬스장 등 여가 및 체육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

종합적인 권리 분석 결과, 임차인 박 씨와 관련된 대항력 있는 임차인 문제는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 정리되었습니다. 따라서 임차권 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 바로 인근에서 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 남양주시 전반적으로는 쓰레기 소각장이나 하수 처리 시설이 언급된 바 있으나, 본건과는 직접적인 인접성이 확인되지 않았습니다.

다른 잠재적 리스크로는 지역 부동산 시장 변동성, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 등이 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천 4백만 원입니다. 초등학교가 인접하여 교육 환경이 좋고, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성도 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 과거 대항력 있는 임차인 문제가 있었으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없는 상태로 명확한 권리 관계를 가지게 되었다는 점입니다. 이는 투자자에게 매우 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 임차인 관련 리스크가 HUG의 확약으로 인해 해소되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 교육 환경: 오남초등학교와 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적입니다.

* 개발 잠재력: 성장관리권역에 속해 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시세 대비 낮을 가능성이 있어 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 평당 약 25만원에서 31만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 50.11㎡ (약 15.1평)를 기준으로 환산하면, 시세는 약 1억 3천만원에서 1억 5천 5백만원 사이로 추정됩니다.

감정가 1억 2천 4백만원과 비교했을 때, 잠재적 리스크가 해소되었고 주변 시세를 고려할 때, 입찰 경쟁이 예상됩니다.

안정적인 권리 분석과 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 3천 5백만원에서 1억 4천 5백만원 사이로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.