나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63343 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 OOOOO OOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 ""파주소방서"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 제2층 제202호로서,
외벽: 석재붙임, 드라이비트, 판넬 마감 등,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지 임.

공부와의 차이

- 본건 토지의 공부상 지목은 ""임야""이나 현황 ""대"" 임.
- 본건은 공부상 명칭이 ""검은돌빌리지4""이나 외관 표시상 104로 표기되어 있으니 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63343 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-8 검은돌빌리지4 2층202호

용도: 다세대주택

건물명: 검은돌빌리지4 (외관 104로 표기)

총 층수: 4층 중 2층

감정가: 210,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 61.00㎡ (약 18.45평)

건물면적: 56.72㎡ (약 17.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각물건 개요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지 3필지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 9월 3일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권(204,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 204,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2024년 3월 29일

배당신고일자: 2025년 7월 24일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 건물 정보

본건은 "검은돌빌리지4"로, 2018년~2019년 사이에 건축된 주변의 다세대 및 연립주택 단지와 유사한 입지입니다.

주변 단지로는 라온빌리지B동, 검은돌빌리지1(101동), 더힐펠리스301동 등이 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 1개월 내(2026년 7월) 유사 물건 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 라온빌리지B동 (2018년식, 전용면적 53.12㎡): 108,000,000원

* 검은돌빌리지1(101동) (2019년식, 전용면적 64.96㎡): 110,000,000원

* 더힐펠리스301동 (2019년식, 전용면적 67.6264㎡): 130,000,000원

면적(약 17.16평)을 고려할 때, 평당 가격대는 약 550만원 ~ 670만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가(210,000,000원)는 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 "파주소방서" 남동측 인근에 위치하며, 이는 안전 측면에서 긍정적입니다.

주변에 임야와 농경지가 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 주거환경

건물은 철근콘크리트 구조 경사지붕의 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

외벽은 석재붙임, 드라이비트, 판넬 마감이며, 창호는 새시창호입니다.

5.3. 주변 시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

주로 주거 및 농경지, 임야 등 자연환경이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'(지상권 등)의 존재 여부 및 그 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

본건의 감정가(210,000,000원)는 최근 주변 유사 물건의 실거래가(110,000,000원 ~ 130,000,000원) 대비 현저히 높아, 시세 반영이 제대로 이루어지지 않았을 가능성이 있습니다. 이는 유찰 가능성을 높이는 요인이 됩니다.

6.3. 토지 지목과 현황 차이

토지의 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도는 공동주택으로 명확히 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 정확한 현황 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 명칭 표기 차이

공부상 명칭은 "검은돌빌리지4"이나, 외관 표기는 "104"로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되었으나 현재 감정가가 주변 시세보다 약 2배 가량 높게 책정되어 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

권리 관계는 말소기준 권리 이후 등기 사항이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 물건명세서에 언급된 '소멸되지 않는 권리'에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 잔여 채권 발생 가능성은 검토해야 합니다.

주변 환경은 주택, 임야, 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 교통 편의성은 보통 수준입니다.

현재 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 입찰가 산정에 있어 보수적인 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 잠재 가치

감정가가 실거래가 대비 현저히 높아, 유찰 시 상당한 할인율로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

8.2. 쾌적한 주거 환경

주변의 임야 및 농경지로 인해 도심 속에서도 비교적 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리 관계 (단, 추가 확인 필요)

대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 용이한 편입니다. (단, 소멸되지 않는 권리 확인은 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 유사 물건 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 대략 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 권리 인수 비용

본건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

9.3. 제반 비용 고려

입찰 시 취득세, 법무비, 명도 비용 등 제반 부대 비용을 반드시 고려해야 합니다.

9.4. 최종 예상 입찰가 제안

현재 감정가(210,000,000원) 대비 시세가 현저히 낮아, 첫 경매 시 유찰될 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 본건의 시세 범위를 벗어나지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

입찰 당일 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률, 그리고 본건의 추가적인 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.