나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2770 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 52-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ‘고양초등학교’ 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 동측 및 북측 인근의 혜음로변 및 동헌로변에 노선버스
정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 현황 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 동측으로 접한 시.군유지를 통하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역
{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(벽제관지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전
산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

- 없음.

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 임대관계는 미상임.

- 기타 : ① 본건 토지 기호1은 ‘일반상업지역’ 및 ‘제2종일반주거지역’의 두 개의
용도지역에 걸쳐있는 토지로서 각 용도지역별로 그 가치를 달리하는 바 이를 구분하여
평가하되 토지단가의 결정은 가중평균 하였음. 또한, 그 용도지역별 면적은 ‘한국감정
평가사협회’의 개별공시지가 토지특성 정보를 기준하여 개략적으로 산출하였음.

② 본건 토지의 경우 인접 필지와의 지적경계가 불명확한바, 정확한 지적경계확인 등은
별도의 지적현황 측량을 통한 재확인을 반드시 요하니 경매 참여시 유의하시기 바람.

③ 본건 토지상에 자생하는 수목(자연림)은 그 경제적 가치가 미미하고, 거래관행 상
임지와 일체로 거래되는 점 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 현황 자연림 상태이고, 지적도상 맹지이나 동측으로 접한 시,군유지를 통하여 차량접근 가능함.
2. 본건 토지에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경2770 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 52-13

용도: 임야

감정가: 1,820,700,000원

토지면적: 1530.00㎡ (약 462.83평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 수준으로 평가됩니다. '고양초등학교'가 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 혜음로변 및 동헌로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상으로는 맹지이나, 동측으로 접한 시·군유지를 통하여 차량 접근이 가능합니다.

2.4. 지역지구 및 토지이용계획

본건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(벽제관지), 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다. 본건 토지는 '일반상업지역'과 '제2종일반주거지역'에 걸쳐 있어, 각 용도지역별로 가치가 다르게 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 04월 17일 접수된 남원축산업협동조합의 근저당권(을17)입니다. 경매로 인해 위 권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황

등기부채권 총액은 1,450,635,415원입니다.

주요 등기사항:

* 소유권이전: 2012-03-19 (이철승), 2018-10-18 (김부성외 2명)

* 근저당권: 남원축산업협동조합 (2024-04-17, 1,200,000,000원), (2024-04-18, 240,000,000원)

* 압류: 고양시 (2025-03-17)

* 임의경매: 남원축산업협동조합 (2025-03-17)

* 가압류: 케이비캐피탈주식회사 (2025-08-04)

모든 근저당권, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주위에 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼합된 토지입니다. 이러한 지역지구의 특성상 향후 개발 가능성을 잠재하고 있으나, 현재는 산림 상태로 개발이 제한적인 환경입니다. '벽제관지'라는 역사문화환경보존지역이 인근에 위치하여 역사적 가치가 있는 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: '고양초등학교'가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 문화시설: 사적 제144호로 지정된 '고양 벽제관지'가 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 차량 접근은 동측의 시·군유지를 통해야 가능합니다.

* 토지 현황: 현황 자연림 상태이며, 지형이 부정형의 완경사지이므로 토지 이용 및 개발 시 난이도가 있을 수 있습니다.

* 지적 경계 불명확: 인접 필지와의 지적 경계가 불명확하여, 정확한 경계 확인을 위한 별도의 지적 현황 측량이 필요합니다.

* 개발 제한: 가축사육제한구역, 준보전산지, 역사문화환경보존지역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 임야로, 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 자연림 상태의 경사지이고 지적 경계가 불명확한 점, 그리고 다수의 개발 제한 구역에 포함된다는 점은 개발 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 차량 접근은 인접한 시·군유지를 통해 가능하며, 고양초등학교와 인접해 있습니다. '벽제관지' 등 역사적 유적이 주변에 위치합니다.

8. 투자 포인트

* 용도지역 혼합: 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어 잠재적인 개발 및 활용 가치가 높습니다.

* 접근성 확보: 지적도상 맹지이나, 인접 시·군유지를 통해 차량 접근이 가능합니다.

* 교육 환경: 고양초등학교와 인접하여 주거지로 활용 시 교육 환경이 양호합니다.

* 역사 문화적 입지: 사적 제144호인 고양 벽제관지 인근에 위치하여 역사적 가치가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 별도의 조사 및 컨설팅이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.