나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12651 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 제9층 제906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은서울특별시 성북구 정릉동 소재 ""서울숭덕초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역'우이신설선 정릉역' 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제906호로서,
(사용승인일 : 2022.08.09)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로, 남서측으로 세로(가), 북서측으로 세로(불)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1~5 공히,>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340 호) 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.


<기호 6,7 공히,>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340 호) 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 건축선(2019-04-18)임.






<기호 8>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12651 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 제9층 제906호

용도: 도시형생활주택

감정가: 195,000,000원

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

토지지분: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물면적: 12.85㎡ (약 3.89평)

건물지분: 12.85㎡ (약 3.89평)

총 면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 인근에 서울숭덕초등학교가 소재하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입은 가능하며, 지하철 우이신설선 정릉역과 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 서울북부지방법원의 부동산강제경매 사건입니다 (2025타경12651). 채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

말소기준권리는 2025년 5월 30일 접수된 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 등기입니다.

주요 권리사항으로는 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 2022-09-14 소유권보존 (배병렬)

* 을1: 2024-08-01 주택임차권 (이건아, 보증금 178,000,000원). 본 임차권은 인수 대상입니다 (말소: 인수).

* 갑2: 2022-10-07 소유권이전 (허진무, 매매 193,000,000원)

* 갑3: 2025-05-30 강제경매 (주택도시보증공사, 178,000,000원). 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이건아)

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-10-07

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분을 인수해야 합니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 2024.8.1.자 주택임차권등기. 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액 부분에 대하여 말소되지 아니합니다.

종합적으로, 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 178,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 명확한 권리 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 잠재적 인수 보증금은 0원이 아닌 178,000,000원으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다. (모두 2026년 5월 거래 기준)

* 한은빌라나동 (1986년 건축, 다세대): 38.76㎡ 거래가 118,000,000원 (약 3,044,375원/㎡)

* 삼성홈타운(266-149) (2004년 건축, 다세대): 53.22㎡ 거래가 140,000,000원 (약 2,630,589원/㎡)

* 건일테크빌 (2002년 건축, 연립): 55.68㎡ 거래가 234,000,000원 (약 4,202,586원/㎡)

본 물건은 2022년 8월에 사용 승인된 신축 건물(도시형생활주택)로, 비교 대상인 연립/다세대 주택보다 건축 연도가 훨씬 짧아 신축 프리미엄이 적용될 수 있습니다. 하지만 본 물건의 전용 면적(12.85㎡)은 비교 대상의 면적(38.76㎡~55.68㎡)보다 현저히 작습니다.

감정가는 195,000,000원으로, 면적당 약 15,175,097원/㎡로 산출됩니다. 이는 비교 대상의 면적당 가격(263만~420만원/㎡)보다 매우 높은 수준입니다. 신축 연식과 소형 면적의 특성을 고려한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 15층 건물 중 9층 제906호 (사용승인일: 2022.08.09)

* 마감: 외벽 드라이비트 마감, 창호 샷시 창호

* 이용 상태: 주거용 (도시형생활주택)

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 구비

* 주변 시설: 서울숭덕초등학교 남서측 인근 위치

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 존재: 을구 1번 임차인 이건아 씨는 보증금 178,000,000원에 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 그 잔액을 인수해야 합니다. 이는 인수 시 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

* 감정가와 면적당 단가 차이: 감정가 대비 면적당 단가가 주변 시세 대비 매우 높게 산정되어 있어, 실제 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계 등 기타 사항은 미상으로, 내부 실사 시 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이라는 장점과 더불어 서울 성북구의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 178,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 보증금의 변제 가능성 및 인수 여부를 철저히 분석해야 합니다. 신축이라는 점과 소형 면적의 특수성을 고려할 때, 시세 및 감정가 대비 임차인 인수 부담액을 면밀히 따져 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 상품성이 우수합니다.

* 편리한 교통: 지하철 정릉역 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 신축 건물로서 지역 내 시세 상승에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 195,000,000원으로 평가되었습니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 178,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실제 낙찰자가 부담하게 될 총액은 입찰가와 인수 보증금의 합이 될 수 있습니다.

보증금 전액이 낙찰 시점에 회수되지 못할 경우를 대비하여, 낙찰가가 감정가를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 리스크(임차인 보증금 인수)를 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

본 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가, 그리고 임차인 인수 부담 가능성을 고려한 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 법원 기일 변경, 타 물건 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인 관련 사항에 대한 정확한 법률 자문을 받으시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.