나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1498 [1] 서울특별시 강북구 수유동 301-15 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""인수중학교"" 동측 인근에 위치하는 (통칭:유니온빌) 제3층 제303호(전유면적 55.02㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 골목시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 가오리역이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제303호로서
외벽 : 치장석재붙임 및 치장벽돌쌓기마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 플로링보드마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택: (방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실2, 발코니1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 1층 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(공동주택(다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(3) 공히:
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호(2):
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1498 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 301-15 제303호

건물구분: 다세대주택

감정가: 316,000,000원

토지면적: 34.64㎡ (약 10.48평)

건물면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 강북구 수유동 소재 인수중학교 동측 인근에 위치하며, 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 골목시장, 관공서, 공공시설, 아파트 등 기존 주택 및 공동주택이 혼재된 지역으로 제반 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있고 우이신설선 가오리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조 및 외관: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제3층 제303호이며, 외벽은 치장석재 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 주방 일부 타일 마감, 바닥은 플로링보드 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 시공됨.

* 건물 내부 이용 상태: 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 1개로 구성된 다세대주택임.

* 건물 설비 내역: 도시가스보일러에 의한 난방 시설, 위생·급배수 및 급탕 설비, 화재탐지기 설비, 승강기 설비, 1층 주차장 시설이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 3필지가 일단의 부정형 토지로 인접 토지와 등고평탄하며, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 경매로 인해 말소기준권리(신한은행 가압류, 접수일자 2022-10-05)보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(개요: 해당사항 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2021-06-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있음. (주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인 조 의 보증금 250,000,000원에 대한 인수 여부 및 배당 결과에 따라 낙찰자에게 부담이 될 수 있으므로, 권리 분석 시 해당 임차인의 권리 내용과 배당표를 반드시 재확인해야 합니다.)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 신한은행 가압류 (접수일자 2022-10-05)

* 기타 주요 권리: 소유권이전, 가압류, 압류 등 다수 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정임.

* 강제경매 개시 결정: 채권자 조연서 (채권액 250,000,000원)

3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 중소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로 형성되어 있음.

4. 생활정보

* 주변 학교: 인수중학교가 동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 주변 편의시설: 골목시장, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근이 용이한 편임.

* 주변 공공시설: 관공서 및 공공시설 이용이 편리함.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 반환 문제는 낙찰자의 주요 고려사항이 될 수 있음. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 권리 관계를 재확인해야 함.)

* 건축 연도: 건물의 건축 연도에 대한 명확한 정보는 없으나, 주변 유사 건물들의 건축 연도를 고려할 때 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음. (최근 매매된 빌라 중 1993년 건축된 물건이 있어, 해당 건물도 비슷한 시기에 건축되었을 가능성 있음.)

* 토지이용계획: 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 재건축 시 높이 제한을 받을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 주거지에 영향을 줄 만한 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았음. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(77-257m)에 포함되어 있어 비행 안전 관련 제한이 있을 수 있음.

6. 시세 분석 및 주변 매매 정보

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같음.

* 2026년 7월 7일 거래: 60.88㎡ (약 18.42평) 다세대주택, 2층, 2009년 건축, 266,500,000원 (평당 약 1,450만원)

* 2026년 7월 7일 거래: 44.5㎡ (약 13.46평) 다세대주택, 4층, 2015년 건축, 200,000,000원 (평당 약 1,485만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 41㎡ (약 12.4평) 다세대주택, 3층, 1993년 건축, 150,000,000원 (평당 약 1,210만원)

본건은 건물면적 55.02㎡ (약 16.64평)이며, 최근 거래된 유사 면적 및 조건의 다세대주택 시세는 평당 약 1,210만원에서 1,485만원 수준임. 본건의 감정가는 316,000,000원으로, 이는 평당 약 1,900만원 수준으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됨. 특히, 2009년 건축된 60.88㎡ 물건이 266,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(55.02㎡)의 적정 시세는 약 240,000,000원에서 250,000,000원 범위로 추정해볼 수 있음.

7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 316,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가 및 면적을 고려했을 때 시장 가격은 감정가보다 낮은 수준으로 판단됨. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 250,000,000원)의 존재는 낙찰자에게 인수될 수 있는 잠재적 위험 요인이므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 함. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있더라도, 임차인의 대항력은 보증금 회수를 보장받기 위한 법적 권리이므로, 실제 배당 과정에서 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

종합적으로 고려했을 때, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 감정가와 시장 상황의 차이, 그리고 임차인 리스크를 감안하여, 보수적으로 보수적인 접근으로 270,000,000원 을 예상 입찰가로 제안함.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 하지만, 316,000,000원의 감정가 대비 최근 유사 면적 물건들의 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 조사 및 보수적인 접근이 필요함. 특히, 250,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 권리 관계 및 보증금 회수 가능성을 철저히 분석하고, 법률 전문가와 상담하여 낙찰 시 발생할 수 있는 위험을 최소화해야 함.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강북구 수유동에 위치하여 서울 시내 접근성이 좋으며, 주거 환경이 비교적 안정적임.

* 낮은 실거래가 대비 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승 가능성이 있음.

10. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 250,000,000원의 보증금을 가진 임차인의 존재로 인해 낙찰 후 보증금 반환 문제 발생 가능성.

* 높은 감정가: 실거래가 대비 높은 감정가로 인해 입찰가 산정에 신중한 판단 필요.

* 건축물 노후화: 건물의 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

* 고도지구 제한: 향후 개발 시 높이 제한 적용 가능성.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.