나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51578 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 사근동 소재 ""사근초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급학교 등이
소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 용답역(지하철2호선) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물 내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""건물개황도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-05-14)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51578 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 230-1, 청계더하임 101동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

토지 지분: 19.6478㎡ (약 5.94평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물 지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 성동구 사근동에 소재하며, "사근초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 용답역(지하철 2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 중 제3층 제303호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

건물 내에는 엘리베이터(E/V) 설비, 위생·급배수 설비, 소화전 설비 및 난방 설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 현황

토지는 부정형이며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로에 접합하며, 교육환경보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2024년 6월 3일 접수, 갑9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 소유권이전청구권 가등기 (2022년 2월 4일 접수, 갑8): 순위보전가등기라는 신고서가 2025년 8월 18일에 제출되었습니다. 따라서 본 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 가등기된 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 주택임차권 (2024년 1월 11일 접수, 을1): 권리자 이지빈 (한국주택금융공사). 권리금액은 240,000,000원이며, 전입일자는 2021년 12월 29일, 확정일자는 2021년 11월 26일입니다. 본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소되는 권리

* 신탁등기말소 (2019년 10월 1일 접수, 갑3)

* 강제경매 (2025년 6월 10일 접수, 갑10)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사(이지빈)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-29

* 확정일자: 2021-11-26

* 배당신고일자: 2024-01-11

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로 인수됨.

4. 상권분석

주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 용답역(2호선) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 사근초등학교가 가까워 교육 환경은 양호합니다. 상권이 매우 발달한 지역은 아니나, 주거지로서의 안정성은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 용답역(2호선), 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 시설 이용 가능.

* 교육시설: 사근초등학교 인접.

* 의료시설: 인근 종합병원 또는 의원 이용 가능 (직접적인 정보는 제공되지 않으나, 서울 시내이므로 접근 가능).

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 한국주택금융공사(이지빈)의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. (제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'과 상충되나, 등기부 요약상 '을1' 임차권이 '인수'로 명시되어 있어 2.4억 원 인수 기준으로 판단합니다.)

* 소유권 이전 청구권 가등기 인수: 말소되지 않고 인수되는 가등기는 매매예약 완결 시 소유권 상실로 이어질 수 있는 매우 치명적인 위험 요소입니다.

* 교육환경보호구역: 해당 구역 내 건축, 용도 등에 제한이 있을 수 있으므로 성동교육청 등 관련 기관을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 사근동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 권리관계상 매우 높은 위험 요소를 안고 있습니다. 가장 큰 문제는 말소되지 않고 인수되는 소유권 이전 청구권 가등기와 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수입니다. 특히 가등기 관련 위험은 소유권 상실로까지 이어질 수 있어, 투자 시 극도의 신중함이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 성동구 사근동 지역은 향후 도시 개발 및 정비 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 물건이 소재한 청계더하임 건물은 비교적 신축에 해당하여 건축 연한으로 인한 감가상각이 크지 않습니다.

* 교통망(2호선 용답역, 버스 노선)이 잘 갖추어져 있어 서울 내 직주근접성이 우수한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건(건물면적 29.94㎡)의 실질적인 시장 가치는 3억 5천만원 ~ 3억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 인수해야 하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원과 소유권 상실 위험이 있는 가등기를 포함하고 있습니다.

이러한 높은 위험 요소를 감안할 때, 투자자는 인수되는 보증금과 모든 제반 비용, 그리고 위험 감수 비용을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 가등기 위험으로 인해 소유권 확보가 불확실하므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 실질적인 권리 분석과 위험 요소를 고려하여 산정해야 하며, 잠재적 위험을 충분히 감수한 매우 낮은 금액이 될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 120,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 및 권리 리스크에 대한 낙찰자의 판단에 따라 크게 달라질 수 있으며, 매우 높은 투기적 성격을 가집니다. 가등기 관련 법적 절차 및 결과에 따라 소유권 상실 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 충분한 상담을 거치시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.