나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51364 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층512호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 「은평구청」북동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 「녹번역」 등이 소재하여 제반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물 내 제5층 제512호로서
(사용승인일: 2006.01.20)
외 벽: 석재붙임 등 마감
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호: 샷시창호임

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.
( 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 지하주차장시설, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)건물의 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서에 의하면 교육연구 및 복지시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51364 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7, 시니어캐슬 클라시온 5층512호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

감정가: 900,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.08㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 노유자시설 (주용도), 교육연구 및 복지시설 (노인복지시설), 제2종근린생활시설

사용승인일: 2006년 01월 20일

총 층수: 지하 4층, 지상 12층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 「은평구청」 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 쾌적한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 3호선 「녹번역」이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로 약 20분 내 서울 도심으로 이동이 가능합니다.

2.3. 편의 시설

건축물대장 정보 및 과거 분양 당시 홍보 자료에 따르면, 단지 내 로비층에는 레스토랑, 물리치료실, 의사실이 있었으며, 지하 2층에는 사우나, 황토찜질방, 마트, 다목적실, 3층에는 도서실, 세탁실, 이미용실 등 다양한 부대시설이 마련되어 있었습니다.

2.4. 의료 시설

본건에서 차량으로 약 10분 거리에 카톨릭대학교 은평성모병원 및 청구성심병원이 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

2.5. 공원 및 녹지

단지 뒤편으로 약 1만여 평 규모의 「녹번동 근린공원」(또는 녹번 서공원)이 조성되어 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건물의 말소기준권리는 2023년 3월 30일 접수된 부천시흥원예농업협동조합의 근저당권(을3)입니다. [cite: user prompt] 매각으로 인해 근저당권, 근저당권부 채권질권, 전세권, 임의경매 등 을구와 갑구의 특정 권리들은 모두 말소될 예정이며, 소유권이전등기말소(갑15) 등은 이미 말소된 권리입니다. [cite: user prompt] 본건 경매로 인해 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: user prompt]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 17일

확정일자: 2015년 08월 25일

배당신고일자: 2025년 08월 19일

대항력: 없음

비고: 현재 보증금은 인수되지 않으나, 확정일자 부여일보다 전입일자가 늦어 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주식회사오케이대부캐피탈교대

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 관련 일자 정보가 미비하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 총 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리를 인수하지 않아도 됩니다. 임차인의 경우, 두 명 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. [cite: user prompt]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 은평구 녹번동은 주거 지역을 중심으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있으며, 은평구청 등 행정 및 공공기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 주변 건물 용도

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 등 주거시설과 함께 상업시설(근린생활시설)이 혼재되어 있어 안정적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

과거 분양 시 다양한 노인복지 시설 및 편의시설(레스토랑, 사우나, 마트, 도서관 등)이 제공되었으나, 현재 운영 상태 및 시설 유지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 공공시설

인근에 은평구청, 은평구 보건소, 은평문화예술회관 등 공공기관 및 문화 시설이 위치하여 행정 및 문화 활동에 편리함을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과거 관리비 관련 분쟁 및 민원 이력

2016년경 관리비 과다 문제로 인한 민원 및 소송이 발생한 이력이 있습니다. 이는 향후 건물 관리 운영에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. 잦은 경공매 진행 이력

시니어캐슬 클라시온 단지 내 다수의 물건이 경공매로 진행된 이력이 확인됩니다. 이는 해당 건물 또는 단지 전체의 재정적, 운영적 문제와 관련될 수 있습니다.

6.3. 가스 공급 중단 안내문 발생 이력

2025년 6월경 단지에 가스 공급 중단 안내문이 게시된 이력이 있습니다. 이는 단지 운영상의 심각한 문제를 시사할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

이러한 용도지역 및 법적 제한 사항은 향후 건물 이용 또는 개발에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: user prompt]

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심 접근성이 좋은 역세권에 위치하며, 인근 공원 등으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 과거 관리비 분쟁, 잦은 경공매 이력, 가스 공급 중단 안내문 발생 등 여러 문제점을 안고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 3호선 녹번역 역세권으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 쾌적한 자연 환경: 대규모 근린공원이 인접해 있어 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

* 편의시설 접근성: 은평구청 등 공공기관 및 의료시설이 근거리에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 900,000,000원을 기준으로, 본 건물의 잠재적 리스크 요인(과거 분쟁, 잦은 경공매 이력, 운영상 문제점 등)을 고려할 때, 낙찰가율은 보수적으로 책정될 필요가 있습니다. 또한, 인수되는 보증금이 없어 낙찰가의 부담은 줄어듭니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 산출 및 입찰가 결정에 한계가 있으나, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근할 경우 투자가치를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 675,000,000원 ~ 765,000,000원 범위 내에서, 본 건의 상세 현황 및 시장 조사를 거쳐 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.