나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [1] 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제11층 제1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~8 : 본건은 서울특별시 금천구 소재 ""1호선 독산역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.
기호 9 : 본건은 서울특별시 영등포구 소재 ""1호선 영등포역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호 1~8 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.
기호 9 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""영등포역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

기호 1,2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제11층 제1102호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.


기호 3~5
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건 내 제10층 제1005호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.01.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 6~8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제8층 제805호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.12.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 9
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2020.07.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

이용상태

기호 1~9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 1~9 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2, 6~8 : 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 3~5 : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 9 : 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3~5 : 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 6~8 : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 9 : 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 237-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 301-23 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 332-20 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

영등포동3가 27, 27-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금221,000,000원/임대차계약일자 2021년09월24일/확정일자 2021년09월27일



기호 2
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금209,000,000원/임대차계약일자 2021년10월11일/확정일자 2021년10월14일

기호 3
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금236,000,000원/임대차계약일자 (1)2021.02.01.(2)2023.02.28./확정일자 (1)2021.02.01.(금236,000,000원)(2)2023.02.14.(변동없음)

기호 4
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금215,000,000원/임대차계약일자 2023년02월10일/확정일자 2023년02월13일

기호 5
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

기호 6
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금218,000,000원/임대차계약일자 2021년10월23일/확정일자 2021년10월25일

기호 7
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금210,000,000원/임대차계약일자 2021년10월25일/확정일자 2021년10월28일

기호 8
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금217,000,000원/임대차계약일자 2021년10월19일/확정일자 2021년11월26일

기호 9
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제11층 제1102호

용도: 오피스텔

감정가: 247,000,000원

토지면적: 8.58㎡ (약 2.6평)

토지지분: 8.576㎡ (약 2.6평)

건물면적: 23.01㎡ (약 7.0평)

건물지분: 23.01㎡ (약 7.0평)

경매구분: 청산을위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 건축물 정보 (킹캐슬2차)

건물명: 킹캐슬2차

신주소: 서울특별시 금천구 가산로7길 77 (가산동)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층 / 지상 12층

사용승인일: 2021년 09월 14일

총 호수: 63호

전용면적: 23.01㎡ (약 7.0평)

2.3. 권리분석

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2024.09.09)보다 선순위인 주택임차권(김민정)이 존재합니다.

해당 임차인 김민정은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금은 221,000,000원입니다.

물건명세서상 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금: 221,000,000원 (매수인이 인수할 가능성이 높음)

등기부채권 총액: 231,000,000원

2.4. 임차인 현황

임차인: 김

임차보증금: 221,000,000원

임대차계약일자: 2021년 09월 24일

확정일자: 2021년 09월 27일

전입일자: 2021년 10월 19일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 11월 01일

비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 소재합니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 2021년 9월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 PVC 섀시창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차 설비가 구비되어 있습니다.

3.4. 토지 이용 현황

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 또는 자루형 토지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 폭은 약 4미터에서 10미터 내외로 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 가산동 지역은 디지털단지를 중심으로 많은 기업체와 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 가까이 있어 편리한 생활 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가산동 디지털단지 인근 지역의 특성상 일부 공장이나 물류 시설 등이 분포하고 있어 소음이나 교통량 증가 등의 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 1호선 독산역을 비롯한 대중교통망과 도로망을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김민정의 보증금 221,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 예상 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 전체 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다. 만약 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이 발생합니다.

6.2. 형식적 경매의 특성

청산을 위한 형식적 경매의 경우, 경매 절차가 일반적인 담보권 실행 경매와는 다소 상이할 수 있으며, 법적 검토가 더욱 필요할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보로 경매가 진행된 경우, 다른 물건의 경매 결과나 가치 평가가 본 물건의 낙찰가 및 인수되는 채권에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔임에도 불구하고 대항력 있는 임차인의 보증금 221,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 것이 특징입니다. 감정가는 247,000,000원이지만, 실질적으로 매수인이 부담해야 할 총액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 임차인의 배당 상황을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 예상 투자 비용이 감정가를 초과할 위험이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔의 가치

2021년 사용 승인된 신축 건물로, 깔끔한 상태와 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 1호선 독산역 인근으로, 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

8.3. 가산디지털단지 배후 수요

배후에 가산디지털단지가 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외하고 산정합니다.

현 시세(감정가 기준)를 247,000,000원으로 가정하고, 인수 보증금 221,000,000원을 제외하면,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 247,000,000원 - 221,000,000원 = 26,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 26,000,000원 수준으로 산정됩니다.

하지만 이는 임차인의 보증금이 매수인의 총 투자비용으로 작용한다는 전제하에, 순수하게 부동산 자체의 가치에 대한 입찰가를 산정한 것입니다. 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금 221,000,000원을 더한 금액이 되므로, 총 투자 비용은 247,000,000원(감정가) + (낙찰가 - 26,000,000원) 이 됩니다.

최종적인 입찰가 결정은 본 물건의 실제 시장 가치, 추가적인 조사(임차인과의 협의 가능성, 배당 절차 예측 등), 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.