나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10253 [1] 서울특별시 구로구 온수동 12-2 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10253 [1] 서울특별시 구로구 온수동 12-2 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10253 | 소재지: 서울특별시 구로구 부일로5길 10 다온캐슬 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 200,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10253 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10253 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 12-2 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

감정가: 250,000,000원

토지면적: 20.06㎡ (약 6.07평)

건물면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 온수동에 위치하며, 지하철 온수역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 온수역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 물건지의 남측으로 약 4미터 도로를 통해 건물 주차장으로 진입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 대항력있는 임차인이 존재합니다. 이는 매수인에게 있어 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. 매각 조건에는 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)이 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 포함되어 있습니다. 따라서 매수인은 이 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 하며, 미이행 시 보증금 반환 관련 분쟁이나 추가적인 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 온수역 인근 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 복합 상권의 특징을 보입니다. 검색 결과에 따르면, 온수역 주변은 다양한 맛집, 카페, 소규모 상점들이 분포하며 일상적인 매력을 갖춘 지역입니다. 또한, 구로구는 과거 산업단지로서의 역사를 가진 지역이며, 다양한 문화적 배경을 가진 사람들이 거주하는 다문화 지역의 특성도 일부 가지고 있습니다. 다만, 구체적인 상업 시설의 밀집도나 주요 업종 분포에 대한 자세한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 통상의 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 생활 편의시설로는 지하철 온수역과 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 온수공원과 같은 녹지 공간도 인근에 위치해 있습니다. 주변에 어린이집, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설에 대한 정보는 검색되었으나, 상세한 위치나 규모는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력있는 임차인의 존재와 관련 조건입니다. 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인은 법적 분쟁 및 추가적인 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 파악 없이 매수할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 주소지 인근에서 주거 환경을 해치는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 도시계획상 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 교통 요지인 온수역에 인근하여 입지적 장점을 지니고 있습니다. 소형 주거 공간으로서 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있으며, 감정가가 적정하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 대항력있는 임차인 문제와 매각 조건으로 인한 리스크는 반드시 사전에 철저히 검토되어야 합니다. 명도 관련 절차 및 비용, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지를 바탕으로 한 편리한 교통 환경은 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 최근 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 이러한 잠재력을 현실화하기 위해서는 대항력있는 임차인 관련 문제를 성공적으로 해결하는 것이 핵심입니다. 철저한 권리 분석과 법률 자문을 통해 명도 리스크를 관리하고, 이를 바탕으로 시세차익이나 안정적인 임대 수익을 추구할 수 있을 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계