나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10247 [1] 서울특별시 금천구 독산동 902-1 타운밸리 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10247 [1] 서울특별시 금천구 독산동 902-1 타운밸리 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10247 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 902-1 타운밸리 제4층 제403호 | 감정가: 498,000,000원 | 최저가: 498,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10247 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10247 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 902-1 타운밸리 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 498,000,000원

토지면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지 지분율: 2992.0000000000005% (제공된 정보상 오류 가능성 있음, 실제 지분율 확인 필요)

건물면적: 50.48㎡ (약 15.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가 요약: 철근콘크리트 구조 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

특이사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

주의사항: 임차인 관련 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 명도 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 해당 조건이 명확히 이행되었는지 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "금천문화예술정보학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 제시된 정보에 따르면, 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 명도 절차에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄여줄 수 있는 긍정적인 요인입니다. 다만, "선순위 임차권" 존재 가능성이 언급되기도 하므로, 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주위 환경은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 예상됩니다. 학교가 인근에 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권의 형성이 가능하며, 주변 지역의 일반적인 근린 생활 시설 이용도 무난할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건은 5층 건물 내 4층에 위치하여 일조권 및 조망권에 있어 유리할 수 있습니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 교통 여건 또한 무난하여 직장이나 학업을 위한 서울 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차인 관련 조건입니다. "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 문구는 명확한 권리 포기가 전제되어야 하나, 혹시라도 이 조건이 제대로 이행되지 않거나 해석상의 다툼이 발생할 경우 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 지분율 표시에 다소 오류가 있는 것으로 보이므로, 실제 토지 지분이 어떻게 되는지 상세히 확인해야 합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시관리계획 및 법률적 제한이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 주변 지역에 대해 추가적인 혐오시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 넓은 지역 범위에서는 일부 공업 시설이나 시설 부지가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 강제 경매로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 입지적으로는 주거 및 교통 여건이 양호한 편이며, 감정가 4억 9,800만 원으로 책정되어 있습니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 부담을 줄여주는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 권리관계의 명확성 확인, 토지 지분율 검토, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한 사항들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* **양호한 입지:** 서울 금천구 독산동에 위치하여 서울 시내 접근성이 좋고, 주거 환경 및 교통 편의성이 갖추어져 있습니다.

* **명도 용이성 기대:** 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* **저평가 가능성:** 첫 매각 기일(2025년 12월 11일)에 감정가 100%로 진행 예정이므로, 경쟁률 및 시장 상황에 따라 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* **소액 투자 가능:** 다세대주택으로, 아파트에 비해 상대적으로 소액으로 투자하여 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계