나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경536 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 794 문영비즈웍스 제8층 제801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""발산역(지하철5호선)"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔, 백화점, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""발산역(지하철 5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상12층 건물내 제8층 제801호, 제802호로서,
(사용승인일: 2015.12.29)

외벽: 석재붙임 및 페어글라스 마감 등
내벽: 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

'기호1'과 '기호2""는 기준시점 현재 각각 사무실로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외, 북측으로 노폭 약 18~20m 내외 및 서측으로 노폭 약 11m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

대지권 미등기(매수가격은 대지권 포함 가격임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경536 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 794 문영비즈웍스 제8층 제801호

용도: 제2종 근린생활시설 (근린상가)

건물면적: 111.52㎡ (약 33.73평)

토지면적: 1479.20㎡ (약 447.44평) - 건물 일괄 매각

감정가: 637,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하3층 지상12층 건물 중 제8층 제801호 (2015년 12월 29일 사용승인)

건폐율: 59.93%

용적률: 599.75%

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 업무시설, 오피스텔, 백화점, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경이 양호합니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 우수합니다.

도로 상태

본건은 동측 노폭 약 30m, 북측 노폭 약 18~20m, 서측 노폭 약 11m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(30~35m), 중로1류(20~25m), 중로3류(12~15m)로 지정되어 있습니다. 또한, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (하나은행, 2016.03.22 접수)으로, 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채권 총액

총 1,637,475,780원

임차인 현황

* 임차인: ㈜정동국제여행사 (정 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 전입/사업일자: 2016.04.29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

*주의사항: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

특이사항

* 대지권미등기: 본 건의 건물은 대지권을 등기하지 않은 상태입니다. 하지만 매각 시 대지권이 포함되어 매각되므로, 낙찰자는 건물과 함께 대지권을 취득하게 됩니다. (주의사항: 매수 가격에는 대지권 가격이 포함된 가격임)

* 중복사건: 해당 물건에 대해 중복으로 경매 절차가 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

입지

지하철 5호선 발산역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구에 인접해 있으며, 주변에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설이 밀집하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변 환경

NC백화점 강서점 등 쇼핑 시설과 마곡지구 내 다양한 편의시설, 문화시설 접근성이 양호합니다.

시장 동향

마곡지구는 지속적인 개발 사업으로 인해 유동인구 및 상주인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

5. 생활정보

교통

지하철 5호선 발산역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 광역 및 지선 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설

주변 대형마트, 백화점, 병원, 공원(서울식물원 등)이 인접해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

교육시설

마곡초등학교, 발산초등학교, 등서초등학교, 덕원중학교, 덕원고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기

건축물대장상 건물은 존재하나 대지권 등기가 누락된 상태로, 이는 소유권 및 대지 사용권 확보에 대한 불확실성을 내포할 수 있습니다. 다만, 본 경매 절차에서는 매각으로 대지권이 포함되어 낙찰자가 취득하므로, 법률적으로는 해소될 문제입니다. 하지만 관련 행정 절차 및 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

중복사건

동일 물건에 대해 복수의 경매 절차가 진행되는 경우, 낙찰 후 잔여 절차, 배당 문제 등에서 복잡성이 발생할 수 있습니다. 모든 관련 사건의 진행 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

명도

현재 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 협의 및 시간이 소요될 수 있습니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 사전에 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동의 핵심 지역에 위치한 투자 가치가 높은 근린상가입니다. 지하철 5호선 발산역 역세권으로 뛰어난 교통 및 접근성을 자랑하며, 주변의 풍부한 배후 수요와 마곡지구 개발이라는 호재를 바탕으로 향후 임대 수익 및 시세 상승이 기대됩니다.

건물은 2015년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, '대지권 미등기' 및 '중복사건'이라는 특이사항은 본건의 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 대지권 미등기 문제는 경매를 통해 해결되지만, 관련 절차상의 확인은 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 수혜: 대규모 업무, 주거, 상업 복합지구로서의 성장 잠재력.

* 발산역 역세권 입지: 지하철 5호선 직접 연결로 인한 높은 유동인구 및 접근성.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 리모델링 비용 부담 감소.

* 안정적인 임대 수익 기대: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 임대 경쟁력.

* 채권 총액 대비 낮은 감정가: 채권자들의 적극적인 경매 진행으로 인한 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없으므로, 최저매각가격 637,000,000원에서 시작합니다.

등기부채권 총액(1,637,475,780원)이 감정가보다 훨씬 높아 채권자들의 경매 진행 의지가 강함을 시사합니다. 마곡지구의 성장 잠재력과 발산역 역세권이라는 점을 고려할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

'대지권 미등기' 및 '중복사건'이라는 특이사항이 있으나, 이는 법적으로 해결될 수 있는 부분입니다.

주변 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 700,000,000원 ~ 800,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리 분석 전문가의 심층 상담, 주변 시세 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.