나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103043 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 793-29 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하는 ""서울역삼초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2012-07-06)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물
의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금600,000,000원
임대차계약일자 : 2022년07월11일
임차권자 : 이명숙

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103043 (1) 사건에 대한 경매 물건 상세 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103043 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 793-29 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 579,000,000원 (5억 7900만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.70㎡ (약 11.40평)

토지지분: 37.70㎡ (약 11.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.45㎡ (약 14.35평)

건물지분: 47.45㎡ (약 14.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2012년 07월 06일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 3층 303호

건축물대장상 정보:

대지면적: 447.3㎡ (약 135.31평)

건축면적: 264.32㎡ (약 79.96평)

연면적: 657.47㎡ (약 198.90평)

건폐율: 59.09%

용적률: 146.99%

총 호수: 12호

주요 용도: 공동주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하며, "서울역삼초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북측 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

추가적으로 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 06월 09일에 접수된 이명숙 씨의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이명숙 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이 숙

* 임차보증금: 600,000,000원 (6억원)

* 임대차계약일자: 2022년 07월 11일

* 전입일자: 2022년 10월 11일

* 확정일자: 2022년 10월 11일

* 배당신고일자: 2024년 10월 23일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 7번 주택임차권(이명숙)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 물건명세서상 특이사항: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 600,000,000원, 전입일자 2022.10.11. 확정일자 2022.10.11.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음."

이는 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

3.4. 등기부채권 총액

본 건 관련 등기부채권 총액은 600,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건은 2012년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 총 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 건물 내 총 12세대가 거주 중입니다.

4.2. 주변 상권

소재지인 역삼동은 강남구의 중심 업무 및 주거 지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 발달해 있습니다. 본건 인근은 주택가와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거지의 특성을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 "서울역삼초등학교"와 인접하여 초등학교 학군이 우수합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

단지 주변으로 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 강남구의 특성상 다양한 편의시설(병원, 마트, 금융기관 등) 및 문화시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 6억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 이명숙 씨의 존재입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실제 투자금 부담을 가중시키는 요인입니다.

6.2. 토지거래허가구역

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 이력이 있으나, 해당 지정 기간(2025-03-24)이 현재 시점(2026년 7월)으로 만료되었을 가능성이 있어, 이는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 해당 구역 지정 사유가 '아파트 용도로 사용되는 부지'였음을 고려할 때, 향후 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동이라는 우수한 입지 조건과 서울역삼초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 장점을 지니고 있습니다. 2012년 준공 건물로 비교적 신축급에 속하여 건물 상태 역시 양호할 것으로 예상됩니다.

하지만, 6억 원에 달하는 대항력 있는 임차인 존재는 본 건의 가장 큰 부담이자 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 전액 미회수 시, 매수인이 이를 인수해야 하므로 투자금 부담이 커집니다. 경매 채권자가 임차인 본인인 점으로 미루어 보아, 보증금 회수를 위한 강제경매일 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건의 성공적인 취득을 위해서는 임차인과의 명도 협의 및 인수 보증금 처리에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 역삼동의 높은 지리적 가치 및 미래 가치.

* 초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경 및 주거 선호도.

* 비교적 최근 연식(2012년)의 건물로 인한 관리 용이성.

* 경매를 통한 시세보다 저렴한 취득 가능성 (단, 인수 보증금 고려 필요).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 역삼동 722-4 (2017년 건축, 33.46㎡): 4억 8천만원 (약 4,743만원/평)

* 역삼동 794-7 (2003년 건축, 77.08㎡): 7억 1천만원 (약 3,045만원/평)

* 역삼동 699-12 (1993년 건축, 55.53㎡): 4억 4천만원 (약 2,620만원/평)

본건의 전용면적은 47.45㎡ (약 14.35평)이며, 건물 준공연도는 2012년입니다. 주변 시세를 고려할 때, 본건의 순수 시장 가치는 평당 약 3,500만원 ~ 4,500만원 수준으로 추정됩니다. 이를 적용하면 약 5억원 ~ 6.5억원 범위 내의 가치를 가집니다.

감정가는 5억 7,900만원으로, 시장 가치 범위 내에 있습니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징은 6억 원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이러한 인수 부담으로 인해, 본 물건의 예상 입찰가는 순수 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다. 즉, 낙찰가에 6억 원의 보증금을 더했을 때, 총 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

6억 원의 인수 보증금은 상당한 부담으로 작용하므로, 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 본 건의 시장 가치를 보수적으로 5억원 ~ 5.5억원으로 추정하고, 인수 보증금을 제외한 순수 투자금으로 고려할 때, 예상 입찰가는 5억원 이하로 설정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수 보증금 6억 원을 제외한 예상 입찰가: 450,000,000원 (4억 5천만원) 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.