나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103045 [1] 서울특별시 종로구 청운동 50-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 청운동 소재 "청운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주거지대로 제반 여건 보통임.

교통상황

본건은 지적도상 맹지이나 현황도로를 통하여 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정 류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

인근지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 남동측으로 노폭 약 2~3미터의 현황도로를 이용하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2016-03-09)(7층이하), 고도지구(20m이하), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-06-28)(서울청운초등학교, 서울 청운초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06- 26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-06-28)(서울청운초등학교병설유치원, 서울청운초등학교 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구 역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2020-03-26)(청운동 일대 지구단위계획구역 입안),서울도심(2019-08-09)

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 토지 중 일부(약 3㎡)는 타인 점유 사용 중임. - 육안 관측상 인접한 청운동 50-2번지 소재 건물이 본건 토지 일부를 점유 중인 것으로 추정되나, 정확한 토지 경계 및 그 현황은 지적 측량을 요하는 사항임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서, (사용승인일 : 2017.04.19) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 내부 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 이중창 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

건축물대장상 1층 일부분은 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.최저매각가격은 목록 1 타인 점유로 인하여 제한받는 가격임
3.건축물대장상 1층 일부분은 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103045 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 청운동 50-6

용도: 단독주택 (건축물대장상 1층 일부분은 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중)

감정가: 1,719,291,760원

토지면적: 154.70㎡ (약 46.8평)

건물면적: 141.60㎡ (약 42.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

건물 사용승인일: 2017년 04월 19일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 청운동 소재 "청운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주거지대입니다.

교통상황: 지적도상 맹지이나 현황도로(남동측 노폭 약 2~3미터)를 통하여 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.

토지 형태 및 이용상태: 인근지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

등기부 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2011년 10월 28일자 중소기업은행 근저당(을1)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 22일자 중소기업은행 근저당(을1)입니다.

* 등기부상 모든 근저당, 가압류 등은 '말소'로 표시되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내역은 확인되지 않습니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 723,619,701원입니다.

1.3. 상권분석

주위 환경: 단독 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

주변 시세 (2026년 3월~6월 기준, 다세대주택):

* 글로리아파크 (2002년식, 전용 79.14㎡): 6.4억원

* 아름드리청운빌 (2009년식, 전용 78.69㎡): 6.3억원

* 경복파크빌 (2000년식, 전용 96.48㎡): 7.9억원

시세 분석: 제공된 주변 다세대주택 매매 사례는 3.3㎡당 약 800만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 본건은 단독주택으로, 면적이 더 넓고 토지 가치를 포함하므로 직접적인 비교는 어렵지만, 지역적 가치는 높을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "청운초등학교"가 북측 인근에 위치하여 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

교통: 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 전통적인 주거 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지에 해당하나, 현황도로를 이용하여 차량 접근이 가능합니다. 도로의 법적 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

타인 점유: 토지 중 약 3㎡가 타인에게 점유 사용 중이며, 인접 건물(청운동 50-2)이 점유하는 것으로 추정됩니다. 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요하며, 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. (최저매각가격 제한의 주된 사유)

건물 용도 불일치: 건축물대장상 1층 일부가 근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주택으로 이용 중입니다. 행정 처분 및 용도 변경에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 고도지구 (20m 이하)

* 가축사육제한구역

* 청운초등학교 상대/절대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (역사도심)

* 도시관리계획 입안 중 (청운동 일대 지구단위계획구역 입안)

* 서울도심

상기 제한 사항들은 향후 건축 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 종로구의 핵심 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 명확합니다.

그러나 토지의 일부 타인 점유, 건축물대장과 현황 용도의 불일치, 지적도상 맹지라는 점 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

또한, 다양한 도시계획상의 제한과 입안 중인 지구단위계획구역 지정 등은 향후 가치 평가에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 파악하고 해소할 수 있다면, 지역 내 희소성을 고려할 때 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도심(종로구) 내 희소성 있는 단독주택 부지입니다.

청운초등학교 인근의 안정적인 주거 환경과 우수한 학군을 제공합니다.

타인 점유 및 용도 불일치 리스크를 합리적인 가격으로 해소할 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 계획(지구단위계획 등)에 따른 가치 증대 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,719,291,760원

최저매각가격: 본건은 토지 일부 타인 점유로 인해 감정가 대비 제한된 가격으로 책정될 것으로 보입니다. 정확한 최저매각가격은 별도 확인이 필요합니다.

주변 시세 분석: 주변 다세대주택의 실거래가는 6.3억원~7.9억원 수준으로, 본건 단독주택의 가치를 직접 반영하기는 어렵습니다.

예상 입찰가: 감정가(약 17.2억원)를 기준으로, 명도 및 용도 문제 등을 고려한 통상적인 경매 할인율(감정가의 80%~90% 수준)을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 정확한 최저매각가격과 물건의 구체적인 현황 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 14억 5천만원 ~ 16억원

1.9. 주변 시설 검토

본건 소재지(서울특별시 종로구 청운동 50-6) 주변에 혐오시설이나 유해시설은 검색되지 않았습니다. 인근 지역은 주거 및 교육 시설(청운초등학교)이 밀집한 안정적인 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.