나이스옥션 법원경매 제주 2024타경6986 [5] 제주특별자치도 제주시 이도일동 1251-8 이도휴안더센트럴 10층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 ‘광양초등학교’ 남동측 인근에 위치하고, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 단독주택, 상업시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 내 건물(사용승인일 : 2023.6.29)
내 기호1: 2층 205호, 기호2: 3층 305호, 기호3: 5층 605호, 기호4: 8층901호, 기호5: 10층1104호 로서,

외벽 : 라임스톤 및 대리석 마감 등, 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호1~5: 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 10m 내외의 아스콘포장도로, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 각각에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 고도지구(55M이하) , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경6986 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도일동 1251-8, 이도휴안더센트럴 10층1104호

용도: 오피스텔

감정가: 344,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: (OOOO

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 7.82㎡ (약 2.36평)

토지 지분: 7.8215㎡ (약 2.36평)

건물면적 (전용면적): 58.88㎡ (약 17.81평)

건물 지분: 58.88㎡ (약 17.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 선순위 전세권 설정.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 '광양초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가, 점포, 공동주택, 단독주택, 상업시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

1.2. 2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하여 교통사정은 보통 수준임. 남서측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.

1.2. 3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층/지상 17층 건물 중 10층 1104호이며, 2023년 6월 29일 사용승인됨. 외벽은 라임스톤 및 대리석 마감, 창호는 시스템창호로 시공됨. 본건은 오피스텔로 이용 중임.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접함. 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원 특별관리구역으로 지정되어 있음.

1.2. 5. 주변 환경 분석

광양초등학교를 비롯한 교육 시설과 상업 시설, 주거 시설이 혼재하는 도심 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호함. 주변에 특별한 혐오시설이 보고되지는 않았음.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

등기부상 최고선순위 권리는 '을구 1번 전세권 (성양숙, 223,000,000원, 2023-11-07 등기)'이며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, '을구 2번 근저당 (주식회사 이룸, 700,000,000원, 2023-12-13 등기)'이 말소기준권리로서, 이후 설정된 권리들은 본 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

총 등기부채권액은 9,264,339,129원임.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 성양숙

보증금: 223,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 말소되지 않고 매수인이 인수하는 선순위 전세권자임.

1.3. 3. 인수되는 권리 분석

본건 매각 시 '을구 1번 전세권'은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리임. 해당 전세권의 보증금은 223,000,000원으로, 이는 총 투자 비용에 추가적으로 고려해야 할 금액임.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 이도일동 지역은 제주 시내의 중심 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임. 다양한 상가와 점포가 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

반경 내에 다양한 상가, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 2. 교육시설

광양초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

1.5. 3. 교통시설

제주 시내 주요 도로 접근성이 뛰어나 대중교통 및 자가용 이용이 편리함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 92억 원을 상회하여 채무 부담이 매우 높은 상태임.

1.6. 2. 인수되는 높은 보증금

선순위 전세권 보증금이 2억 2,300만 원으로, 이는 매수인이 인수해야 하는 금액이며, 물건의 시장 가격 대비 부담이 클 수 있음.

1.6. 3. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 유사건물 및 외부 관찰을 통해 평가하였으므로 실제 이용상황 및 관리 상태 재확인 필요.

1.6. 4. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있어 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있으며, 경매 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 신축된 오피스텔로 입지 및 건물 상태는 양호하나, 등기부상 채무 총액이 매우 높고, 특히 매각 후 인수해야 하는 선순위 전세권의 금액이 최근 거래가와 비교했을 때 부담스러운 수준임. 이는 낙찰 후에도 상당한 추가 비용이 발생함을 의미하며, 투자 대비 수익률 분석 시 신중한 접근이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 신축 건물

2023년 사용승인된 신축 건물로, 시설 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

1.8. 2. 도심 입지

제주시 이도일동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리함.

1.8. 3. 우수한 접근성

주요 도로망에 접하고 있어 교통이 편리하며, 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(58.53㎡) 오피스텔이 2025년 6월 15,670만원에 거래되었고, 52.7㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 2월 16,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(58.88㎡)의 현재 시세는 약 16,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 34,400만원으로 시세 대비 높게 책정되었습니다.

1.9. 2. 인수되는 권리 감안

본건은 매수인이 223,000,000원의 선순위 전세권을 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 예를 들어, 최근 시세인 16,000만원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 지불 금액은 16,000만원(입찰가) + 22,300만원(인수 보증금) = 38,300만원이 됩니다. 이는 추정 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

1.9. 3. 예상 입찰가 산정

상기 분석 결과, 본건은 인수되는 전세 보증금 부담이 매우 커서 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받아야만 투자 메리트가 발생할 것으로 판단됩니다. 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용이 시장가에 부합하도록 보수적으로 산정합니다.

* 시장가 기준 총 투자 비용 (보수적): 약 16,000만원 ~ 18,000만원

* 인수 보증금: 22,300만원

* 이 경우, 시장가 대비 총 투자 비용이 높아지므로, 실질적인 '인수 가능' 입찰가는 매우 낮아집니다.

투자 위험을 고려하여, 본건의 입찰가는 10,000만원 으로 제안합니다.

만약 10,000만원으로 낙찰받을 경우, 총 지불 금액은 10,000만원(입찰가) + 22,300만원(인수 보증금) = 32,300만원이 됩니다. 이는 감정가(34,400만원)보다는 낮지만, 최근 시세(16,000만원~18,000만원)보다는 여전히 높은 수준이므로, 향후 시세 상승 또는 적극적인 임대 활동을 통해 투자 가치를 회복해야 할 것으로 판단됩니다.

반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하시고, 관련 권리 관계 및 시장 상황을 면밀히 재분석하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.