나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26744 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ‘구좌중앙초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 해안도로변 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물(사용승인:2018.09.18) 내
기호1)2층 202호, 기호2)2층 204호, 기호3)2층 205호, 기호4)2층 206호

외벽: 송판노출콘크리트, 라임스톤마감 등, 내벽,천장: 인테리어마감 등,
바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①-②) 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 일단의 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①-②) 일단지로서, 북측 및 동측으로 각각 폭 약 12미터, 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①-②) 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경26744 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 1,820,000,000원

토지면적: 268.34㎡ (약 81.2평)

토지지분: 268.34㎡ (약 81.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 233.79㎡ (약 70.7평)

건물지분: 233.79㎡ (약 70.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ‘구좌중앙초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 해안도로변 상업지대입니다.

제반 차량 접근이 가능하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물이며, 사용승인이 2018년 9월 18일입니다.

인접 도로상태는 북측 및 동측으로 각각 폭 약 12미터, 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 10월 26일 접수된 하나은행의 근저당(을9)입니다.

등기부등본 상 총 채권액은 3,864,377,649원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

소유권보존, 근저당, 소유권이전청구권가등기, 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 매각으로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 월정486(김 )

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-20

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제주도의 유명 관광지인 월정리 해안도로에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변으로 숙박시설, 카페, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 관광객을 대상으로 한 상권이 활성화되어 있습니다.

건물은 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

월정리의 높은 인지도와 관광객 수요를 바탕으로 향후 상권 활성화 잠재력이 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 월정해수욕장을 비롯하여 다수의 카페, 음식점, 숙박시설이 밀집해 있습니다.

교육시설로는 북측 인근에 구좌중앙초등학교가 위치하고 있습니다.

주변 지역에서 특별히 인근에 위치한 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

현재 공실 상태로 즉각적인 수익 창출이 어려운 점을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 각종 보호지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 낙찰 후 채권자와의 문제 발생 또는 인수되는 권리가 있는지 면밀히 재확인해야 합니다. (물건명세서 상 인수되는 권리 없음 명시)

건물 전체적으로 18세대의 주거시설이 있는 것으로 보이나, 본 경매물건(2층 202호)은 근린상가 용도로만 명시되어 있어 용도 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 월정리 해안의 탁월한 입지를 자랑하는 근린상가 건물입니다.

2018년 신축급으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 관광지로서의 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 복잡한 권리관계와 높은 채권 총액은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한 사항도 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

철저한 권리 분석과 시장 조사, 그리고 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 제주 월정리 해안도로변, 높은 관광객 유동인구.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 컨디션 양호 기대.

* 높은 활용 가능성: 다양한 근린생활시설 입점 가능, 관광객 대상 사업에 유리.

* 지역 가치 상승 잠재력: 월정리 관광지로서의 지속적인 인기 및 발전 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,820,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

상기 물건의 입지 조건 및 건물 상태는 우수하나, 복잡한 권리관계, 높은 채권 총액, 현재 공실 상태, 토지이용계획상의 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

추가적인 시장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장하며, 감정가의 85% 수준인 약 1,547,000,000원을 입찰 희망가로 고려해볼 수 있습니다.

(본 금액은 참고용이며, 최종 결정은 개인의 판단과 추가적인 실사 결과에 따릅니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.