나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26744 [4] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ‘구좌중앙초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 해안도로변 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물(사용승인:2018.09.18) 내
기호1)2층 202호, 기호2)2층 204호, 기호3)2층 205호, 기호4)2층 206호

외벽: 송판노출콘크리트, 라임스톤마감 등, 내벽,천장: 인테리어마감 등,
바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①-②) 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 일단의 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①-②) 일단지로서, 북측 및 동측으로 각각 폭 약 12미터, 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①-②) 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

본 물건은 제주지방법원 2024타경26744 (4)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 (새 주소: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 486) 2층 206호입니다.

본 건물의 용도는 제2종 근린생활시설이며, 감정평가액은 250,000,000원입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 주식회사 하나은행입니다.

본 물건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 49.27㎡ (약 14.9평)입니다.

건물 면적은 42.93㎡ (약 13.0평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ‘구좌중앙초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 해안도로변에 접한 상업지대로, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

특히 월정리 해수욕장과 인접하여 아름다운 바다 조망이 가능한 지역입니다.

주변에는 다양한 카페, 식당, 펜션 등이 밀집해 있으며, 여름철에는 수상 레포츠(서핑, 카약 등)를 즐기는 사람들로 활기가 넘치는 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 북측 및 동측으로 각각 폭 약 12미터, 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 26일 접수된 하나은행의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 현재 권리 상태

집합건물 등기부 상 소유권보존등기(갑1), 근저당권(을9, 말소기준), 소유권이전청구권가등기(갑2, 매매예약), 가압류(갑3, 갑5, 갑6), 압류(갑8) 등이 등기되어 있으나,

말소기준권리인 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,864,377,649원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건은 제2종 근린생활시설로, 주변으로는 숙박시설, 카페, 식당, 수상레저 관련 시설 등 다양한 상업시설이 운영 중입니다.

해안도로변에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 업종이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 상권 특성

월정리는 제주 동쪽의 대표적인 관광 명소로, 아름다운 바다와 독특한 카페 문화로 유명합니다.

해안도로를 따라 다양한 개성을 지닌 상점들이 밀집해 있어 관광객 유동인구가 높은 지역입니다.

다만, 본건의 경우 현재 공실 상태로 운영되고 있어 상권의 활성화 정도와 공실 위험성을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

월정리 해수욕장 내 편의점, 음료대 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건의 북측 인근에 구좌중앙초등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 각종 법적 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 위험

등기부채권 총액이 250,000,000원의 감정가 대비 3,864,377,649원으로 매우 높습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매로, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

소멸되지 않는 권리는 없으나, 경매 절차의 안정성을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 공실 위험

본 건은 현재 공실 상태로, 월정리 해변 상권의 특성상 계절별, 시기별 유동인구 변화에 따른 공실 장기화 가능성이 있습니다.

또한, 주변 상권과의 경쟁 심화 및 경기 변동에 따른 임대 수익률 하락 위험도 존재합니다.

7. 종합 의견

제주 월정리 해안도로변에 위치한 제2종 근린생활시설로, 아름다운 바다 조망과 관광객 유동인구가 많은 지역적 장점을 가지고 있습니다.

건물은 2018년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하나, 현재 공실 상태이며 각종 토지 이용 계획상의 규제가 많습니다.

총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아 경매 절차의 안정성 및 향후 활용 방안에 대한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 월정리 해안도로변이라는 탁월한 입지 조건

* 아름다운 바다 조망 및 관광객 유동인구 풍부

* 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금은 없으나, 감정가 250,000,000원 대비 높은 채권 총액, 현재 공실 상태, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 상세한 시장 조사, 현장 답사, 향후 활용 계획에 따른 수익률 분석 등을 면밀히 진행하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.