나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26744 [3] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ‘구좌중앙초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 해안도로변 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물(사용승인:2018.09.18) 내
기호1)2층 202호, 기호2)2층 204호, 기호3)2층 205호, 기호4)2층 206호

외벽: 송판노출콘크리트, 라임스톤마감 등, 내벽,천장: 인테리어마감 등,
바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①-②) 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 일단의 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①-②) 일단지로서, 북측 및 동측으로 각각 폭 약 12미터, 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①-②) 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명: 제주지방법원 2024타경26744 (3) 부동산임의경매 물건

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12, 2층 205호 (도로명주소: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 486)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 255,000,000원

토지 면적: 50.20㎡ (약 15.18평)

토지 지분: 50.2㎡ (약 15.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.74㎡ (약 13.23평)

건물 지분: 43.74㎡ (약 13.23평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ‘구좌중앙초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유명 관광지인 해안도로변에 자리하고 있으며, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다. 제반 차량의 접근이 가능하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 월정리 해변과 인접하여 풍부한 관광 수요를 배후로 하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존등기: 엄성운 (2018-09-21)

* 근저당 (말소기준권리): 하나은행 (2,160,000,000원, 2018-10-26)

* 소유권이전청구권가등기 (매매예약): 김정진 (2018-11-02)

* 가압류: 농협은행 (91,007,638원, 2023-04-12)

* 가압류: 신제주신용협동조합 (86,850,000원, 2023-06-07)

* 가압류: 제민신용협동조합 (1,526,520,011원, 2023-06-22)

* 압류: 제주특별자치도 (2024-05-29)

* 임의경매개시결정: 주식회사 하나은행 (1,989,714,783원, 2024-05-31)

등기부채권 총액은 약 38억 6천 4백만 원에 달합니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없으므로, 매각으로 인해 위 권리들은 원칙적으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 소유권이전청구권가등기가 존재하므로, 해당 권리가 매각으로 소멸되는지에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종근린생활시설로, 제주 월정리 해안도로변의 활성화된 상업 지역에 위치합니다. 인근에 숙박시설 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 관광객을 대상으로 하는 업종에 적합합니다. 현재 공실 상태로 운영되고 있으나, 이는 향후 적극적인 임대 마케팅을 통해 개선될 여지가 있습니다. 월정리 지역은 높은 관광객 유입으로 인해 상권 활성화 가능성이 꾸준히 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 제주 구좌중앙초등학교 북측 인근에 자리하고 있으며, 해안도로변에 위치하여 바다 조망 및 접근성이 우수합니다. 주변에 다양한 카페, 식당, 편의시설 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 관광객이 많은 지역 특성상, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 구좌읍은 제주시 동부에 위치하며, 아름다운 해안 경관과 함께 다양한 관광 명소를 보유하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있으나, '매매예약'에 따른 가등기는 매수인에게 인수될 가능성이 전혀 없다고 단정하기 어렵습니다. 낙찰 후 소유권 분쟁의 소지가 있는지 법률 전문가와 반드시 상담해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 인한 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 투자 전략이 필요합니다.

* 높은 총 채무액: 38억 원 이상의 총 채무액은 본 물건의 근본적인 경매 사유이며, 채권자 간 복잡한 이해관계가 얽혀있을 가능성이 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보: 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 월정리 해안도로변이라는 뛰어난 입지를 자랑하는 근린생활시설입니다. 건축 연도(2018년 사용승인)가 비교적 신축이라는 점과 풍부한 관광 수요는 향후 가치 상승 및 임대 수익 증대의 잠재력을 보여줍니다. 하지만, 현재 공실 상태이며, 소유권이전청구권가등기라는 잠재적 권리 리스크를 안고 있어 이에 대한 철저한 법적 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 감정가 대비 높은 총 채무액은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 월정리 해변 인근의 탁월한 관광 상권 입지.

* 향후 관광 활성화 및 상권 성장 시 높은 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 비교적 최신 건물(2018년 사용승인)로 시설 노후화에 대한 우려가 적음.

* 토지 이용 계획상 용도지역(계획관리지역 등) 및 지구(자연취락지구, 특화경관지구)는 지역적 특성을 반영하며, 상업 및 관광 목적의 건물 운영에 부합함.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

그러나, 본 물건은 소유권이전청구권가등기(매매예약)와 같이 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 해당 권리가 매각으로 인해 완전히 소멸되는지 여부에 대한 법률적 확인이 최우선입니다. 만약 해당 가등기가 인수될 경우, 낙찰받는 금액 외에 추가적인 금전적, 법적 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정은 해당 권리관계 분석 결과와 더불어, 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대료, 공실 위험, 명도 비용, 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 함께 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가 255,000,000원 및 총 채무액 등을 참고하되, 낙찰 시 예상되는 총 투입 비용과 위험 요소를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.