나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26744 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ‘구좌중앙초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 해안도로변 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물(사용승인:2018.09.18) 내
기호1)2층 202호, 기호2)2층 204호, 기호3)2층 205호, 기호4)2층 206호

외벽: 송판노출콘크리트, 라임스톤마감 등, 내벽,천장: 인테리어마감 등,
바닥: 타일마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

근린생활시설(공실상태)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①-②) 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 일단의 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호①-②) 일단지로서, 북측 및 동측으로 각각 폭 약 12미터, 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①-②) 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경26744 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33-12 2층204호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 255,000,000원

토지면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

토지지분: 50.2㎡ (약 15.19평)

건물면적: 43.74㎡ (약 13.23평)

건물지분: 43.74㎡ (약 13.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ‘구좌중앙초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아름다운 해안도로변에 자리한 상업지대로, 다양한 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

건물은 2018년 9월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물이며, 본건은 그중 2층 204호입니다.

제반 차량의 접근이 가능하며, 북측과 동측으로 각각 약 12미터, 8미터 폭의 아스콘 포장도로에 접해 있어 교통 및 접근성은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 4-2등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 교통: 제반 차량 접근 가능, 교통사정 보통.

* 주변 환경: 해안도로변 상업지대, 숙박시설 및 근린생활시설 혼재.

* 건물 현황: 2018년 9월 18일 사용 승인된 철근콘크리트조 건물, 본건은 2층 204호 (근린생활시설, 공실 상태).

* 토지 이용: 계획관리지역, 자연취락지구, 특화경관지구 등 규제 사항 있음.

2.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 을9, 하나은행 근저당권 (2018.10.26 접수). 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 소유권: 갑1, 엄성운 소유권 보존 등기 (2018.09.21 접수).

* 소유권이전청구권가등기: 갑2, 김정진 (2018.11.02 접수). 본 가등기는 경매 절차에서 말소되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 향후 소유권에 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 사항이므로, 반드시 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 기타 권리:

* 갑3, 농협은행 근저당권 (2018.11.02 접수) - 말소

* 갑5, 신제주신용협동조합 가압류 (2023.06.07 접수) - 말소

* 갑6, 제민신용협동조합 가압류 (2023.06.22 접수) - 말소

* 갑7, 제주특별자치도 압류 (2024.02.20 접수) - 말소

* 갑9, 제주특별자치도 압류 (2024.05.29 접수) - 말소

* 갑10, 주식회사하나은행 임의경매개시결정 (2024.05.31 접수) - 말소예정

* 총 등기부채권액: 3,864,377,649원 (본 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상.

* 주의사항: 임차인 보증금이 미상인 경우, 실제 임대차 관계가 존재할 수 있으며, 대항력 유무 및 추가 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 월정리 해안도로변은 제주 동부 지역의 대표적인 관광 상권으로, 사계절 많은 관광객이 찾는 활기찬 지역입니다.

주변에는 트렌디한 카페, 유명 맛집, 펜션 등 관광객을 대상으로 하는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

특히, 본 물건은 제2종근린생활시설로 등록되어 있어, 이러한 상권 특성에 맞는 업종 (카페, 식당, 소매점, 공방 등)으로의 영업이 가능합니다.

최근 몇 년간 제주 관광 산업의 지속적인 성장과 함께 월정리 지역의 상권 가치도 상승하고 있는 추세입니다.

다만, 관광객 의존도가 높은 상권의 특성상 계절별, 시기별 매출 변동성이 있을 수 있습니다.

* 주변 상업시설: 카페, 식당, 숙박시설, 소매점 등 관광객 중심 상업시설 밀집.

* 업종 적합성: 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 가능.

* 지역 특징: 월정리 해변 인접, 높은 관광객 유동인구.

* 상권 전망: 제주 관광 성장과 함께 긍정적 전망.

2.4. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의시설 및 교육 환경은 다음과 같습니다.

* 교육시설:

* 구좌중앙초등학교 (북측 인근)

* 구좌중학교, 구좌고등학교 등

* 해안도로 인근에 위치하여 통학 환경은 차량 이용 시 원활합니다.

* 편의시설:

* 본건 건물 및 인근 해안도로변에 다양한 편의시설 (카페, 식당, 편의점, 소매점 등)이 존재합니다.

* 제주시 주요 시내까지는 차량으로 약 40~50분 거리에 위치합니다.

* 의료시설:

* 구좌읍 보건지소 및 인근 지역 병의원 이용 가능.

* 제주시 종합병원 이용 시 차량 이동 필요.

* 교통:

* 해안도로 접근성이 뛰어나 차량 이용이 매우 편리합니다.

* 대중교통(버스) 이용 가능하나, 배차 간격 및 노선은 확인이 필요합니다.

* 관광 및 여가:

* 월정리 해변, 평대리 해변 등 아름다운 해변과 인접하여 해양 레저 및 휴양 활동에 유리합니다.

* 주변 관광지 접근성이 좋습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설은 없습니다.

2.5. 잠재적 리스크

본 물건을 취득함에 있어 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑2, 김정진): 가장 큰 리스크 요인입니다. 본 가등기가 말소되지 않을 경우, 낙찰자가 소유권을 완전히 취득하지 못하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 반드시 경매 법원에 가등기 말소 여부에 대해 문의하고, 필요시 법률 전문가와 상담해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 본 물건은 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요합니다.

* 월정리 상권의 계절성: 관광객에 크게 의존하는 상권이므로, 비수기에는 매출 감소 및 공실 위험이 증가할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연취락지구, 특화경관지구, 각종 보전지구 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 관리비 체납 가능성: 명확히 확인되지 않은 임대차 관계 및 장기 공실로 인한 관리비 체납 가능성을 배제할 수 없습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 제주 월정리라는 최고의 입지에 위치한 투자 가치가 높은 근린상가입니다. 아름다운 해변과 인접하여 관광객 유입이 많아 잠재적인 상업적 가치가 뛰어납니다. 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리상의 위험이 존재하므로, 이 부분이 해소되지 않는 한 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 해소 및 정상적인 임대 수익 창출을 위한 전략 수립이 중요합니다. 제주 관광 산업의 성장세를 감안할 때, 가등기 문제를 잘 해결하고 공실을 해소한다면 장기적으로 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

2.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 월정리 해안도로변, 높은 관광객 밀집도.

* 신축 건물: 2018년 사용승인, 비교적 양호한 건물 상태.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 재산권 확보 용이.

* 높은 임대 수요: 관광 상권 특성상 다양한 업종의 임대 수요 존재.

* 향후 가치 상승 기대: 제주 관광 산업 성장과 함께 상권 가치 상승 가능성.

2.8. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건에 대한 예상 입찰가는 소유권이전청구권가등기의 말소 여부 및 인수 가능성, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 투자 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정은 반드시 법률 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사를 통해 진행하시기 바랍니다.

가등기 관련 법률 자문을 최우선으로 받으신 후 입찰 여부를 결정하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.