나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경2150 [1] 부산광역시 북구 덕천동 424-33 원플러스빌 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재"양천초등학교 북측 인근에 위치하는
원플러스빌 5층 주거용 부동산으로,주위는 단독주택,공동주택,근린생활시설 등으로
형성된 주택지대로서,주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고,인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 숙등역등이
소재하여 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 북하향경사지내 자체지반 평탄하게 조성되 대체로 정방형의 토지로
단독주택(다가구),업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07)

상대보호구역(양천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건으로
외벽 :화강암붙임,스토코트,페인팅마감등.
내벽 : 벽지도배등.
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

1층 : 필로티,계단실,통신실.
2층 - 3층 : 원룸형 다가구주택.
4층 :2룸형 다가구주택.
5층 : 오피스텔(2룸형)

설비내역

위생설비,급.배수설비,도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

2층,3층에 각4개소의 확장형 베란다가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 2층,3층에 각4개소의 확장형 베란다가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경2150 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 424-33 원플러스빌

용도: 다가구주택, 업무시설(오피스텔)

감정가: 876,923,600원

토지면적: 192.10㎡ (약 58.11평)

건물면적: 352.22㎡ (약 106.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 "양천초등학교 북측 인근"에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 지하철 3호선 숙등역이 소재하여 교통 환경이 무난합니다.

남측으로 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 북하향 경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 대체로 정방형의 토지입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역(양천초등학교)에 해당합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물로, 2016년 5월 13일에 사용 승인되었습니다.

건물 층별 이용 현황은 1층 필로티, 계단실, 통신실이며, 2층-3층은 원룸형 다가구주택, 4층은 2룸형 다가구주택, 5층은 오피스텔(2룸형)로 구성되어 있습니다.

2층과 3층에 각각 4개소의 확장형 베란다가 소재합니다.

주변에 양천초등학교가 인접해 있으며, 숙등역 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 6월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을2)입니다.

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등이 다수 존재하였으나, 모두 말소(소멸)된 것으로 확인됩니다.

낙찰자는 인수하는 소유권 외 부담하는 권리 관계가 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

총 11명의 임차인이 등재되어 있으며, 모든 임차인에 대해 '대항력 : 없음'으로 표시되어 있습니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하며, 임차인 현황은 배당을 통해 보증금 회수를 시도하게 됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 강 : 보증금 95,000,000원, 전입 2020-07-28, 확정 2020-07-17, 배당신고 2024-06-21, 대항력 없음

* 김 : 보증금 65,000,000원, 전입 2022-10-04, 확정 2022-09-15, 배당신고 2024-07-09, 대항력 없음

* 김 : 보증금 75,000,000원, 전입 2021-02-24, 확정 2021-02-23, 배당신고 2024-07-01, 대항력 없음

* 김 : 보증금 75,000,000원, 전입 2021-05-24, 확정 2024-01-16, 배당신고 2024-06-26, 대항력 없음

* 류 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-07-25, 확정 2022-07-25, 배당신고 2024-06-26, 대항력 없음

* 박 : 보증금 0원, 전입 2023-05-12, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음

* 이 : 보증금 80,000,000원, 전입 2023-11-14, 확정 2023-10-25, 배당신고 2024-07-01, 대항력 없음

* 전 : 보증금 0원, 전입 2019-12-18, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음

* 조 : 보증금 45,000,000원, 전입 2023-01-30, 확정 2023-01-03, 배당신고 2024-06-28, 대항력 없음

* 한 : 보증금 50,000,000원, 전입 2020-02-11, 확정 2020-01-21, 배당신고 2024-06-21, 대항력 없음

* 홍 : 보증금 40,000,000원, 전입 2023-10-27, 확정 2023-10-27, 배당신고 2024-08-07, 대항력 없음

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 북구 덕천동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 지하철 숙등역과의 접근성이 좋아 임대 가치가 높습니다.

다가구주택과 오피스텔로 복합 이용 중이어서 다양한 임대 수익 창출이 가능하며, 이는 공실 위험을 분산시키는 효과가 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 지하철 3호선 숙등역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 양천초등학교가 북측 인근에 위치하여 초등학교 학군이 우수합니다.

편의시설: 인접한 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 주변에 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

건물이 2016년 사용 승인되어 비교적 신축에 속하지만, 향후 내부 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2층, 3층의 확장형 베란다는 제시외 건물로 포함 매각되므로 법적 문제는 없을 것으로 보이나, 건축 관련 서류 확인을 통해 건축법 위반 사항은 없는지 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동의 역세권 및 학세권에 위치한 다가구주택 겸 오피스텔 건물로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

무엇보다 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 문제가 없으므로, 명도 완료 후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다가구 주택과 오피스텔의 복합 용도로 인해 다양한 임대 전략 수립이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

매우 깨끗한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

임차인 보증금 미인수: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

다양한 수익 구조: 원룸형 다가구 주택과 2룸형 다가구 주택, 오피스텔 등 다양한 형태의 임대 상품으로 구성되어 공실 위험 분산 및 수익률 극대화가 가능합니다.

우수한 입지 조건: 지하철 3호선 숙등역 도보 거리 및 양천초등학교 인접으로 주거 선호도가 높습니다.

일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 분쟁 소지가 적습니다.

확장형 베란다 포함: 제시외 건물인 확장형 베란다 포함 매각으로 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 권리상 전혀 하자가 없는 상태에서 경매가 진행되므로, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

감정가는 876,923,600원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 감정가 이상에서 형성될 가능성이 높습니다.

주변 시세, 임대 수익률, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

권리 분석상 매우 유리한 물건이므로, 감정가 대비 100% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 답사 및 심층적인 시세 조사를 통해 확정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 보수적인 관점에서 감정가 대비 100% 이상인 약 900,000,000원에서 950,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.