나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3172 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1533-2 1층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "온천초등학교" 동측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택,근린생활시설 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정 등 제반 교통의 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제1층 제126호로서,(사용승인일 : 2015.11.25.)
외벽 : 석재붙임, 복합판넬마감 등 마감.
내벽 : 개별 인테리어마감.
바닥 : 자기질타일 등 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

건축물대장상 용도는 근린생활시설(휴게음식점)로서, 기준시점 현재 "공실" 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2004-12-02),대로3류(폭 25m-30m)(접합),가축사육제한구역(그외지역 200m
제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>,배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>,공장설립승인지역(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장상 용도는 근린생활시설(휴게음식점)로서 감정평가당시 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경3172 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동부새마을금고 (제공 정보상 동OOOOOO)

재매각 여부: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1533-2, 1층 126호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 휴게음식점)

감정평가액: 1,217,000,000원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 142.38㎡ (약 43.07평)

토지분할: 142.38㎡ (약 43.07평)

건물면적: 219.64㎡ (약 66.45평)

건물분할: 219.64㎡ (약 66.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제1층 제126호 (사용승인일: 2015.11.25.)

주요 마감: 외벽 - 석재붙임, 복합판넬마감 등. 내벽 - 개별 인테리어 마감. 바닥 - 자기질 타일 등. 창호 - 새시창호.

1.4. 특이사항

감정평가 시점 기준 공실 상태이며, 건축물대장상 용도는 근린생활시설(휴게음식점)입니다.

본 물건은 재매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "온천초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

대중교통 사정을 포함한 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 (2004-12-02)

대로3류 (폭 25m-30m) 접합

가축사육제한구역 (조례 참조)

상대보호구역

배출시설설치제한지역 (폐수)

공장설립승인지역 (2호)

2.5. 주변 시설 (참고)

본건 인근에 온천초등학교가 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

(참고: 추가적인 상세 조사 필요)

지도 상으로 주변에 혐오시설이나 특별히 문제 될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 현장 확인을 통해 최종 검증이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 12월 28일 접수된 동부새마을금고의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류(창원세무서, 창원시) 및 임의경매개시결정(동부새마을금고) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 등기되어 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

이 외 특별한 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 별도의 임차인 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

다만, 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 특성

본 물건은 제2종근린생활시설로 허가받은 상가이며, 건축물대장상 용도는 휴게음식점으로 명시되어 있습니다.

주변이 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역이므로, 배후 수요는 다양하게 존재할 수 있습니다.

대로변과 인접해 있어 가시성 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 잠재 고객

온천초등학교를 비롯한 주변 주거 단지 및 유동인구를 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

휴게음식점으로서의 영업이 가능하다면, 지역 주민 및 통행인을 대상으로 한 영업이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 온천초등학교 및 주변 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

(참고: 상세한 편의시설 정보는 현장 조사 및 추가적인 주변 정보 수집 필요)

5.2. 주거환경

본건 주변은 공동주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하면서도 생활 편의 시설 접근성이 갖춰진 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건이 재매각 절차를 거치는 이유는 이전 입찰에서 유찰되었거나, 최고가 매수인의 신고 절차 등에 문제가 있었음을 시사합니다. 정확한 사유는 추가 확인이 필요하며, 이는 낙찰 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

감정평가 당시 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 기간 동안 발생하는 관리비, 공과금 등은 낙찰자가 부담해야 합니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대관계가 '미상'으로 기재되어 있고 보증금 합계가 0원이라도, 실제 점유자가 있는지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 문제 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제약

제1종일반주거지역 내 상대보호구역 및 배출시설설치제한구역에 해당하므로, 업종 허가 및 운영에 있어 관련 법규 준수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 휴게음식점 운영과 관련하여 제약 사항이 있는지 반드시 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 북면 지역에 위치한 근린상가로, 대로변 접근성과 주변 주거 및 교육 시설을 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 토지와 건물 일괄 매각이며, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 또한, 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 재매각 물건이라는 점, 현재 공실 상태라는 점, 그리고 토지이용계획상 제한 사항(상대보호구역, 배출시설설치제한구역)이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 제2종근린생활시설(휴게음식점)로서의 영업 가능성과 관련 법규 준수 여부는 면밀히 검토되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역의 대로변 상가 물건

* 낙찰자가 인수할 임차인 보증금 없음 (0원)

* 건축물대장상 용도(휴게음식점)에 따른 사업 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,217,000,000원을 기준으로 하되, 재매각 물건이라는 점과 현재 공실 상태, 추가적인 명도 가능성 및 지역 상권 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 본 물건의 잠재적 임대 수익률 분석, 내부 상태 및 수리/인테리어 예상 비용 산출, 그리고 법적 제한 사항 준수를 위한 추가 비용 등을 면밀히 검토하는 과정이 필수적입니다.

현재 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 수행하여 합리적인 가격을 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.