나이스옥션 법원경매 창원 2024타경3356 [1] 경상남도 창원시 의창구 명서동 209-4 파트너빌 1동 5층502호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 명서동 소재 "명곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 5층 502호로서,

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

위락시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 4차선, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시),
소로2류(폭 8m-10m)(명곡지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

위락시설로 감정평가 당시 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경3356 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 명서동 209-4 파트너빌 1동 5층 502호

용도: 위락시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설, 업무시설, 숙박시설 등 복합 용도)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 502호

총 층수: 10층 (본건 5층)

건물 높이: 40.4m

토지면적: 70.01㎡ (약 21.18평)

토지 지분: 70.01㎡ (약 21.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 303.60㎡ (약 91.85평)

건물 지분: 303.6㎡ (약 91.85평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 채권 정보

감정가: 355,000,000원

채권자: 동창원농업협동조합 (표기: 동OOOO)

등기부채권 총액: 338,000,000원

1.4. 특이사항

재매각 (이전 경매에서 유찰 또는 취하 등의 사유로 다시 진행되는 물건)

주의사항: 감정평가 당시 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 의창구 명서동 소재 "명곡초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

창원시는 국내 최초의 계획도시로서, 명서동 일원은 지구단위계획 구역으로 지정되어 도시 관리가 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 남서측으로는 왕복 4차선 도로가, 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있습니다.

또한 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2016.01.29. 동창원농업협동조합 근저당권)

* 말소기준권리:

* 을10: 근저당권, 2016.01.29. / 동창원농업협동조합 / 338,000,000원 (말소예정)

* 선순위 권리:

* 갑6: 소유권이전, 2013.10.18. / 이미정

* 갑8: 소유권이전, 2016.01.29. / 안현옥 / 매매 310,000,000원

* 후순위 권리 (말소예정):

* 갑9: 압류, 2024.04.02. / 창원시 (말소)

* 갑10: 임의경매개시결정, 2024.05.27. / 동창원농업협동조합 (말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 명시된 정보 없음 (보고서 요약 기준)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 법적 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 없는 임차인이거나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지역 현황

본 물건이 위치한 명서동 일원은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

용도상 위락시설, 업무시설, 숙박시설, 제2종근린생활시설 등으로 활용 가능하여, 다양한 업종 유치가 가능합니다.

창원시 전체적으로는 계획도시로서의 특성을 가지며, 지구단위계획 재정비를 통해 도시 공간 활용에 변화가 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

"명곡초등학교" 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 입지입니다.

인접 도로 상황이 양호하여 물류 이동 및 고객 접근성이 좋습니다.

현재로서는 위락시설로서 공실 상태이나, 주변 근린생활시설 등을 고려할 때 적절한 업종 선택 시 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: "명곡초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 이상입니다.

5.2. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조이며, 내부에는 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했음을 시사합니다. 이러한 경우, 물건 자체의 문제, 경쟁 부족, 혹은 시장 상황 등 다양한 원인이 있을 수 있으므로 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

6.2. 공실 상태 및 용도

감정평가 당시 공실 상태로 평가되었습니다. 또한, 용도가 위락시설로 되어 있어 경기 변동이나 규제에 민감할 수 있습니다.

다양한 용도로 활용 가능하나, 실제 운영 및 수익 창출을 위해서는 시장 조사 및 업종 선택이 중요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 예상치 못한 법적 문제나 명도 지연의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 지구단위계획

일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규 및 계획을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 명서동에 위치한 상가 건물로, "명곡초등학교" 인근에 자리하며 교통 및 생활 환경 접근성이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 견고하며, 여러 상업 및 위락 용도로 활용 가능성이 있습니다.

다만, 재매각 대상이라는 점과 감정평가 당시 공실 상태였던 점, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

창원시의 도시 계획 재정비는 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 본 건에 미치는 구체적인 효과는 추가적인 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 명곡초등학교 인근으로 배후 주거 단지와 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 잠재 수요가 있습니다.

* 활용도: 위락시설 외에도 제2종근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등 다양한 용도로의 전환 및 활용이 가능한 구조입니다.

* 가치 상승 잠재력: 창원시의 지속적인 도시 개발 및 지구단위계획 재정비에 따라 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 재매각 메리트: 재매각 물건은 통상적으로 이전 경매보다 경쟁이 덜하거나 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 재매각 물건이며 감정평가 당시 공실 상태였던 점, 임대 관계가 미상인 점 등을 고려할 때, 감정가(355,000,000원) 이하에서의 입찰이 예상됩니다.

낙찰가는 시장 상황, 응찰자 수, 권리 분석 결과, 명도 가능성 등 여러 요인에 의해 결정되므로, 최소 80% 수준의 감정가에서 시작하여 내부적인 수익률 분석 및 위험 요소를 고려한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 상권 분석 등을 통한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.