나이스옥션 법원경매 대전 2024타경111121 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층2027호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남서측 인근에 위치하는 푸르지오시티 제20층 제2027호로서 주위는 정부세종청사, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 중 제20층 제2027호로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형으로서 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주위로 대로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 중심상업지역임.

공부와의 차이

본건은 공부상 1개호수(2027호)로 되어 있으나 외관상 별지 "사진용지"와 같이 2개호수(2027-A, 2027-B)로 구분 표시되어 있는 바 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 오피스텔의 평균적인 이용상태 등을 고려하였는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임차보증금 84,000,000원, 전입일자 2020.07.09. 확정일자 2020.07.09.), 을구 2번 임차권등기(임차보증금 95,000,000원, 전입일자 2021.12.06. 확정일자 2021.12.06.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 공부상 1개 호수(2027호)로 되어 있으나 현황 및 조사 결과 2개 호수(2027-A, 2027-B)로 구분 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 대전지방법원 2024타경111121 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층 2027호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 170,000,000원입니다.

토지 면적은 11.58㎡ (약 3.50평)이며, 건물 전용면적은 44.84㎡ (약 13.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 박OO입니다.

2. 입지조건

본 건은 세종특별자치시의 중심부에 위치하며, 국립세종도서관 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 정부세종청사, 다수의 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 행정 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

토지이용계획상 중심상업지역에 해당합니다.

건물은 대로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 05일 접수된 강제경매 개시결정(갑7)입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 을구 1번 주택임차권: 박시완, 보증금 84,000,000원, 전입일자 2020.07.09, 확정일자 2020.07.09.

이 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 2번 주택임차권: 이현지, 보증금 95,000,000원, 전입일자 2021.12.06, 확정일자 2021.12.06.

이 임차인 또한 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

총 인수해야 하는 임차보증금 합계는 84,000,000원 + 95,000,000원 = 179,000,000원입니다.

주의사항으로, 공부상 1개 호수(2027호)이나 현황상 2개 호수(2027-A, 2027-B)로 구분되어 사용되고 있어, 실제 점유 및 명도 시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 세종특별자치시 어진동은 정부세종청사가 밀집해 있어 관련 기관 종사자들의 수요가 꾸준한 지역입니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물로서, 주거 및 업무 기능이 결합된 상권을 형성하고 있습니다.

국립세종도서관 등 문화 시설 접근성이 양호하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

다수의 오피스텔이 밀집해 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 세종시의 지속적인 발전과 함께 수요는 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 국립세종도서관 등 공공 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 통행이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변환경: 정부세종청사가 인접하여 행정 인프라 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총액 179,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 감정평가액 170,000,000원을 초과하므로, 매수인은 낙찰가 외에 추가적인 금액을 부담해야 할 위험이 매우 높습니다.

* 호수 구분 불일치: 공부상 1개 호수이나 현황 2개 호수로 구분된 점은 실제 점유, 명도, 관리 등에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 공실 위험: 오피스텔 시장의 수급 상황 및 경쟁률에 따라 공실이 발생할 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 지역 부동산 시장의 경기 변동에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 핵심 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 총 보증금이 감정가를 초과하는 심각한 권리 문제가 존재합니다. 매수인이 인수해야 할 보증금 179,000,000원은 사실상 해당 부동산의 취득 원가를 높이는 직접적인 부담으로 작용합니다.

따라서 본 건에 대한 입찰은 매우 신중하게 접근해야 하며, 법원의 배당 절차를 통해 임차인들이 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지, 그리고 실질적으로 인수해야 하는 금액이 얼마인지 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 현황과 공부상의 호수 불일치 문제 역시 명도 시 변수로 작용할 수 있으므로, 종합적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 정부세종청사와 인접한 세종시 중심상업지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 임대 수익 창출이 가능한 오피스텔입니다.

* 향후 가치 상승 기대: 세종시의 지속적인 발전 계획을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 44.84㎡ (약 13.57평)이며, 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면 푸르지오시티 오피스텔은 약 22~23㎡ 면적 기준으로 3.3㎡당 약 1,000만원 ~ 1,130만원 선에서 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건의 시세를 환산하면 약 1억 5,000만원 ~ 1억 6,500만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총액 1억 7,900만원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 현재 추정되는 시세 및 감정가보다 높은 금액입니다. 따라서 매수인은 본 건의 실제 취득 원가를 최소 1억 7,900만원 이상으로 예상해야 하며, 이는 현재 시세로는 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

만약 법원 배당을 통해 임차인들의 보증금 회수율이 매우 낮아 인수 금액이 크게 줄어들지 않는 이상, 본 건에 대한 투자는 상당한 위험을 수반합니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금 부담을 반드시 고려하여 산정되어야 하며, 시세보다 훨씬 낮은 금액에서 결정되어야 합니다.

매수인이 인수해야 할 보증금(179,000,000원)이 현재 시세(약 150,000,000원 ~ 165,000,000원)를 초과하므로, 현 상황에서는 1억 4,000만원 이하의 매우 보수적인 입찰가로 신중하게 접근하거나, 추가적인 권리 분석 및 법원 배당 현황 확인 후 입찰 유보를 검토하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.