나이스옥션 법원경매 대전 2024타경111121 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층2027호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경111121 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층2027호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2024타경111121 | 소재지: 세종특별자치시 갈매로 364, 20층2027호 (어진동,푸르지오시티) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 28,571,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경111121 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층2027호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매 (재매각)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 170,000,000원

소유자/채무자: 양OO / 채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: $11.58\text{m}^2$ (약 3.50평, 지분율: 1158)

건물면적: $44.84\text{m}^2$ (약 13.56평, 지분율: 4484.1)

※ 본 건물면적 $44.84\text{m}^2$는 오피스텔의 전용면적으로 판단되며, 이는 일반적으로 원룸 또는 1.5룸 형태에 해당합니다. (오피스텔은 별도의 분양면적 개념을 사용하지 않으나, 전용 $44.84\text{m}^2$는 중소형 평형대에 속함)

1.3. 건물 및 이용 현황

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 중 제20층

이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

특이사항: 공부상 1개 호수(2027호)로 되어 있으나, 현황 및 조사 결과 2개 호수(2027-A, 2027-B)로 구분 표시되어 있음. (경매 진행 시 유의 요망)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 중심상업지역과 행정 중심지

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남서측 인근에 위치하며, 토지이용계획상 **중심상업지역**에 해당합니다. 이는 상업시설 및 업무시설로서의 입지 가치가 높음을 의미합니다.

주변 환경은 정부세종청사, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 세종시의 핵심 업무 및 상업 지구입니다.

2.2. 교통 및 생활 정보

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

주변 환경: 인근에 국립세종도서관이 있으며, 검색 결과 세종호수공원, 세종수목원 등이 가까이 위치하여 산책 등 여가 활동에 유리합니다. 이는 생활 환경의 쾌적함을 더해줍니다.

혐오시설: 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 상권분석

본 오피스텔은 정부세종청사 인근에 위치하여 공무원 및 관련 기관 종사자들을 배후 수요로 두고 있습니다. 따라서 공실 위험이 낮고, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 **임대 목적 투자에 유리한 상권**입니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 (권리분석)

경매구분: 부동산강제경매이며, **재매각** 물건입니다. 재매각은 통상적으로 과거 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 진행되는 경우로, 입찰 참여 시 물건의 하자보다는 **입찰가 산정의 오류 가능성**에 무게를 두고 신중히 접근할 필요가 있습니다.

3.2. 임차인 대항력 (잠재적 리스크 1)

본건에는 **매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 2건** 존재하며, 이는 매우 중요하고 치명적인 리스크입니다.

을구 1번 임차권등기: 임차보증금 84,000,000원 (전입/확정일자: 2020.07.09.)

을구 2번 임차권등기: 임차보증금 95,000,000원 (전입/확정일자: 2021.12.06.)

총 보증금 합계: **179,000,000원**

**주의사항:** 두 임차인 모두 대항력이 있는 **선순위 임차인**으로 판단됩니다. 배당 절차에서 위 보증금 합계 전액(1억 7,900만원)이 변제되지 않을 경우, **그 잔액을 낙찰자(매수인)가 인수**해야 합니다. 감정가(1억 7,000만원)보다 보증금 합계가 높으므로, 낙찰자는 *최저 입찰가*와 *총 인수금*을 합산한 금액을 신중히 계산해야 합니다.

3.3. 구조적 문제 (잠재적 리스크 2)

본건은 공부상 1개 호수(2027호)이나, 실제 현황은 **2개 호수(2027-A, 2027-B)로 구분 표시**되어 있습니다. 이는 불법적인 용도 변경이나 구조 변경에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과 또는 원상 복구 명령의 대상이 될 수 있는 **중대한 리스크**입니다. 입찰 전 관할 구청을 통한 **불법 건축물 여부 확인이 필수**입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역 내 정부세종청사 인근이라는 **최고의 입지**를 가지고 있어 임대 수익 창출에는 유리합니다. 그러나 **①총 1억 7,900만원에 달하는 선순위 임차보증금 인수 리스크**와 **②2개 호수 구분 사용에 따른 불법 건축물 리스크**라는 두 가지 매우 큰 위험 요소를 안고 있습니다.

따라서 일반적인 투자자들이 쉽게 접근하기 어려운 **특수 물건**이며, 두 가지 리스크에 대한 명확한 해결 방안(배당 분석, 불법 건축물 합법화 또는 원상 복구 비용 산정)을 마련한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 가치: 세종시 핵심 입지의 **안정적인 임대 수요** 확보 가능.

장점: 중심상업지역, 고층 오피스텔, 국립세종도서관 및 호수공원 인접.

리스크 고려 사항: 선순위 임차인의 배당 가능성을 면밀히 분석하고, **잔여 인수금**을 정확히 계산하여 입찰가를 낮게 산정해야 합니다. 또한, 2개 호수 분리 사용에 따른 원상복구 또는 이행강제금 부담을 투자 비용에 포함해야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계