나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20693 [1] 충청남도 보령시 오천면 원산도리 193-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 보령시 오천면 원산도리 소재 "광명초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2,4) : 2필 일단의 사다리형 평지로서, 현황 "주상용 건부지 등"으로 이용중임.
일련번호 3) : 현황 "도로 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2,4) : 남서측으로 일련번호 3)(노폭 약 7-8m 포장도로)와 접함.
일련번호 3) : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 영농여건불리농지.
일련번호 3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 영농여건불리농지.
일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 평스라브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 통유리 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지, 내부 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

일련번호 1) : 단독주택 및 근린생활시설로 이용중임.
※ 자세한 사항은 후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1의 부합물로 옥탑 및 건물 내부에 설치된 스파시설은 본건 건물의 가액에 포함
- 목록 3 현황 도로 등으로 이용중
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2024타경20693 (1)

소재지: 충청남도 보령시 오천면 원산도리 193-3 (신주소: 충청남도 보령시 원산도4길 39-15)

용도: 근린주택 (단독주택, 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 1,711,140,640원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO (남포농업협동조합 추정)

특이사항: 중복사건

주의사항:

* 일괄매각 대상임

* 목록 1의 부합물로 옥탑 및 건물 내부에 설치된 스파시설은 본건 건물의 가액에 포함됨

* 목록 3은 현황 도로로 이용 중임

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 함

1.2. 면적 정보

토지 면적: 총 775.00㎡ (약 234.44평)

토지 지분: 485.7389㎡ (약 147.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 총 697.52㎡ (약 211.15평)

건물 지분: 697.52㎡ (약 211.15평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물대장상 대지면적: 464㎡ (약 140.34평)

건축물대장상 건물 연면적: 697.52㎡ (약 211.15평)

건축물대장상 건축면적: 171.29㎡ (약 51.82평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 보령시 오천면 원산도리 소재 "광명초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역임. 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로상태

토지 일련번호 2, 4) 필지는 남서측으로 노폭 약 7-8m의 포장도로(일련번호 3)와 접해 있음.

토지 일련번호 3) 필지는 본 건 토지 중 일부가 도로로 이용되고 있는 현황임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 중점경관관리구역, 영농여건불리농지

* 일련번호 3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 중점경관관리구역, 영농여건불리농지

* 일련번호 4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 준보전산지, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리는 2022년 6월 27일 접수된 남포농업협동조합의 근저당권 (1,690,000,000원)임.

이 외 다수의 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차상 소멸될 것으로 예상됨.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신상미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-10

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 보령시 오천면 원산도리는 주거, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 일부 포함되어 있음. 주요 상권 형성은 어렵지만, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가로서의 기능은 가능할 것으로 보임. 상세한 상권 분석 및 임대 시세 파악을 위해서는 현장 조사 및 주변 지역의 상업 시설 현황에 대한 추가적인 시장 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 보령시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능한 수준임.

5.2. 주변 편의시설

"광명초등학교"가 인근에 위치하고 있어 기본적인 교육 시설 접근성이 있음. 기타 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않음.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 정확한 파악을 위해서는 현장 방문 시 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호 2024타경20693 외에도 2024타경20839, 2024타경20846 등 다수의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성이 존재할 수 있음.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있어, 초기 자금 부담이 가중될 수 있음.

* 도로 현황: 일부 토지가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 재산권 행사나 이용에 제약이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있음.

* 부채 규모: 토지 등기부 및 건물 등기부상 채무 총액이 약 22억 7천만원에 달하여, 경매의 근본적인 원인이 된 채무 규모가 매우 큼.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 보령시 원산도리에 위치한 근린주택으로, 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중임. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 약 17억 1천만원임. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 분석됨. 주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능함. 다만, 중복사건 진행, 높은 보증금 요건, 일부 토지의 도로 이용 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 인한 효율적 관리 가능성: 토지와 건물을 함께 취득하므로 관리 및 운영이 용이할 수 있음.

* 개발 잠재력: 원산도 지역의 관광 활성화 또는 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있을 수 있음.

* 직접 사용 시: 단독주택 또는 근린생활시설을 직접 활용하고자 하는 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,711,140,640원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세에 대한 구체적인 JSON 데이터가 없어 시장 가격을 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 일정 비율(예: 70%~90%) 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 물건의 상태, 위치, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 중개업소를 통한 시세 조사를 병행해야 합니다. 또한, 동일 지역 내 유사 물건의 최근 매각 사례를 분석하여 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 개별적인 시장 조사를 통해 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.