나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31728 [1] 강원특별자치도 평창군 방림면 방림리 1694-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31728 [1] 강원특별자치도 평창군 방림면 방림리 1694-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경31728
• 주소: 강원특별자치도 평창군 방림면 방림리 1694-4
• 감정가: 97,343,000원
• 최저가: 23,372,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

영월지원 경매2계 2024타경31728 | 소재지: 강원특별자치도 평창군 방림면 방림리 1694-4 | 감정가: 97,343,000원 | 최저가: 23,372,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 건은 영월지원 2024타경31728 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 강원특별자치도 평창군 방림면 방림리 1694-4 외 2필지로 구성된 토지 일괄매각 건입니다. 감정가는 97,343,000원이며, 토지면적은 총 1531.00㎡ (약 463.14평)입니다. 매각대상은 토지이며, 건물은 포함되어 있지 않으나, 토지 지상에 제시외 건물이 소재하고 있는 특이점이 있습니다.

1.2. 물건 상세 내역

총 토지 면적: 1,531.00㎡ (약 463.14평)

토지 지분율: 153100 (전부)

감정가: 97,343,000원

용도: 임야 (공부상: 전, 임야)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 방OO

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 평창군 방림면 방림리 소재 "멋다리삼거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 농가주택, 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 산간농촌지대입니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 무난한 수준으로 평가됩니다.

토지 형태 및 도로 상태:

- 기호(1): 부정형의 토지 및 제시외 건물 부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로 및 남측으로 3m 내외의 쇄석 포장도로를 통하여 출입이 가능합니다. (접근성 양호)

- 기호(2): 부정형의 임야 형태이며, 서측으로 약 4m 내외의 콘크리트 포장된 도로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다. (접근성 양호)

- 기호(3): 맹지 상태입니다. (접근성 불량)

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 방림면 지역은 순수한 산간농촌지대로, 대규모 상권이 형성되어 있지 않습니다. 주요 상거래 및 생활 소비는 차량으로 이동이 가능한 인근 대화면이나 평창읍 시장을 이용해야 하는 환경입니다. 따라서 상업적 투자보다는 전원생활, 귀농귀촌, 농업용 또는 소규모 휴양시설 부지 등 자연 환경을 활용한 목적으로 적합합니다.

2.3. 생활정보

주변은 수려한 자연 경관을 가진 백덕산, 대미산, 뇌운계곡 등이 있어 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있으나, 차량을 이용한 인근 면소재지나 읍내 접근성은 무난한 편입니다.

혐오시설:

주변은 농촌 및 자연림 위주로 형성되어 있어, 일반적인 도시형 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다. 전원생활을 희망하는 수요층에게는 쾌적한 환경입니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자인 한OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(방OO)이므로 복잡한 소유권 관계는 없는 것으로 보이나, 매각 대상이 토지매각임을 고려하여, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 법정지상권이 성립할 경우 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

일괄매각:

목록 1, 2, 3 토지 전체가 일괄매각 조건이므로, 개별 필지의 장단점(예: 기호 3의 맹지)을 모두 수용해야 합니다.

농지취득자격증명(농취증) 필요:

목록 1 토지는 공부상 '전(밭)'이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 입찰 전에 해당 관서에 미리 발급 가능 여부를 반드시 문의하고 확인해야 합니다.

지적경계 불분명 및 공부와의 차이:

목록 1, 2, 3 모두 지적 경계가 불분명하다는 특이사항이 있습니다. 또한, 목록 1은 공부상 '전'이나 현황은 일부 '전' 및 일부 '제시외 건물부지'로 이용 중입니다. 목록 2, 3은 공부상 '임야'이나 현황은 '잡종지'로 이용 중이므로, 정확한 경계 및 현황 확인을 통해 추후 분쟁 소지를 최소화해야 합니다.

제시외 건물 및 감정가 반영:

목록 1 지상에 제시외 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층건물 1동이 소재합니다. 감정평가액은 이 제시외 건물로 인하여 토지 이용이 제한받는 정도를 감안하여 평가되었으나, 낙찰자는 제시외 건물에 대한 철거 또는 법정지상권 성립 가능성에 따른 소유권 취득(협상)에 대한 부담을 안게 됩니다.

토지이용계획 제한:

- 기호(2, 3)은 하천(계촌천)에 저촉되어 있으며, 하천구역(하천법) 및 준보전산지(산지관리법)에 포함되어 있어, 개발 및 이용에 상당한 제한을 받을 수 있습니다.

재매각 물건:

본 물건은 '재매각' 사건으로, 과거 낙찰자가 잔금을 미납했을 가능성이 높습니다. 이는 물건 자체에 법률적 또는 사실적 중대한 하자가 있을 가능성을 시사할 수 있으므로, 재매각 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 평창군 방림면의 청정 자연환경을 배경으로 한 계획관리지역 및 보전관리지역 토지입니다. 감정가가 제시외 건물에 의한 이용 제한을 감안하여 산정되었고, 면적이 1,531.00㎡로 비교적 넓어 활용도가 있을 수 있습니다.

그러나 농취증 제출 의무, 제시외 건물 처리 문제, 기호 3의 맹지 및 하천구역 저촉으로 인한 개발 제한, 그리고 지적 경계 불분명 문제 등 다수의 법률적, 사실적 리스크가 존재합니다. 따라서 리스크 관리와 현황 조사가 선행되어야 하며, 매각 물건명세서와 현장을 철저히 대조할 수 있는 전문적인 컨설팅이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

청정 자연환경:

평창군의 수려한 자연경관을 활용한 전원주택, 주말농장, 소규모 휴양시설 부지 등으로의 활용 가치가 있습니다.

계획관리지역 포함:

기호(1)을 비롯한 일부 필지가 계획관리지역에 속해 있어, 향후 개발 행위에 대한 여지가 있습니다.

낮은 접근성 부담:

기호(1, 2)는 포장도로에 접하고 있어 접근성이 비교적 용이합니다.

가치 협상 가능성:

제시외 건물과 지적 경계 불분명 등 잠재적 리스크로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 제시외 건물 처리 비용을 고려해야 합니다.)

법원 정보

영월지원 경매2계