나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109495 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 991-15 주건축물제1동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘안양양지초등학교’ 동측 인근에 위치하며 부근
은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적 대중교통
상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제2층 제201호로
외벽 : 드라이비트 스톤코트 및 일부 석재타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 6m 내외, 서측으로 노폭 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(2020-06-30)접합, 소로3류(폭 8m미만)접합,상대보호
구역, 대기관리권역,교통기타용도지역지구미분류(대도시권),도시교통정비지역, 과밀억제
권역.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 9.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경109495 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 991-15, 주건축물제1동 2층201호 (신주소: 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 44-4)

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

감정가: 281,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

토지 지분: 36.09㎡ (약 10.92평)

건물 면적: 59.47㎡ (약 17.99평)

건물 지분: 59.47㎡ (약 17.99평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘안양양지초등학교’ 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

토지는 자체 지반이 등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

남측 및 서측으로 각각 노폭 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만), 상대보호구역, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 21일자 안양시의 압류(갑4)입니다.

말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주택임차권: 주택도시보증공사 (갈원구)

보증금: 300,000,000원

전입일자: 2021-04-02

확정일자: 2021-03-18

주의사항: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인이었으나, 매각조건 변경으로 인해 2026년 6월 9일부로 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 임대차보증금 반환채권에 대해 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액에 대한 청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

결론적으로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 기타 권리사항

등기부상 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 기재되어 있으며, 이는 말소기준권리 이후 순위로서 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 320,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/임대)

최근 2026년 7월 기준, 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 60㎡대)의 거래 금액은 28,500만원에서 32,000만원 사이로 파악됩니다.

2017년 준공된 '알프스타운'의 5층 60.84㎡ 매물이 32,000만원에, '미영팰리스'의 4층 60.33㎡ 매물이 28,500만원에 거래되었습니다.

이와 비교했을 때, 본건의 감정가는 28,100만원으로 현재 시세 범위 내에 있거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

1980년 준공된 연립주택(동신빌라)의 12,000만원 거래 사례는 본건과 비교하기에 부적합합니다.

4.2. 건물 정보

건물은 2016년 1월에 사용승인된 5층 규모의 도시형생활주택(다세대)으로, 철근콘크리트 구조입니다.

본건은 해당 건물 2층 201호로 전용면적 59.47㎡ (약 17.99평)입니다.

건축물 용도는 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근으로 아파트, 다세대 주택 등 주거시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

구체적인 대형 마트, 백화점 등은 도심 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 안양양지초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

기타 중학교, 고등학교 등은 인근 지역에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재했으나, 명확한 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 임차인의 대항력 포기 및 잔액 청구권 포기가 법적으로 유효한지, 혹은 향후 발생할 수 있는 분쟁의 소지는 없는지에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다. (확약서 조건부 매각 내용 확인)

임차인 현황 및 권리 분석 시 '대항력 없음'으로 표기된 부분과 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 간의 혼선이 있을 수 있으므로, 법원의 최종 판단을 확인해야 합니다. (본 보고서에서는 확약서 내용을 기반으로 인수 보증금 없음을 명시)

6.2. 기타 리스크

최근 매매 사례 비교 시, 2017년식 신축 다세대 주택의 시세가 28,500만원 ~ 32,000만원으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 28,100만원으로 시세 범위 내에 있으나, 건물 연식(2016년 준공) 및 관리 상태에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

주변 지역의 개발 계획이나 도시 계획 변경 여부에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

수원지방법원 안양지원 강제경매 사건이므로, 해당 법원의 매각 기일 및 조건을 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.

제공된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 도시형생활주택으로, 안양양지초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다.

2017년식 인근 다세대 주택들과 유사한 시세 수준을 형성하고 있으며, 감정가 또한 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하고 매수인에 대한 보증금반환 청구권을 포기하는 조건부 매각이라는 점입니다. 이로 인해 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 이러한 조건부 매각의 법적 효력 및 안정성에 대한 추가적인 법률 검토는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 주변 신축 다세대 주택 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준의 감정가.

안정적인 입지: 초등학교 인접, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 확보.

임차보증금 인수 부담 없음: 대항력 포기 확약서로 인한 보증금 미인수 조건.

건물 상태: 2016년 준공으로 상대적으로 최신 건물에 속함.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매가: 28,500만원 ~ 32,000만원

본 건은 대항력 있는 임차인이 보증금 인수 부담 없이 명도를 완료할 수 있다는 조건이 매우 중요합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 현재 감정가 수준인 281,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 법원의 매각 기일, 유찰 여부, 경쟁 입찰자 수, 그리고 임차인 관련 확약서의 법적 안정성에 대한 최종 검토 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

인수 보증금은 없으므로, 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근 시: 감정가 대비 90~100% 범위 (253,000,000원 ~ 281,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.