나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109716 [1] 경기도 의왕시 청계동 450 청계월든빌 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 청계동에 소재하는 ’청계IC’ 북측 인근에 위치하는 통칭 ‘청계월든빌 2층 205호"로 주위는 연립주택, 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 205호로
외 벽: 석재 마감 및 페인트 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택 중 단지형 연립주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 개별난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비, 무인보관함설비, 시스템에어컨설비, 중정 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 평지로 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 약 12미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2015-07-23), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 15.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안양지원 2024타경109716 (1)

1.2. 소재지

경기도 의왕시 청계동 450, 청계월든빌 2층 205호 (경기도 의왕시 청계로 177, 205호)

1.3. 용도

연립주택 (도시형생활주택 중 단지형 연립주택)

1.4. 감정가

419,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 39.16㎡ (약 11.85평)

건물면적: 72.86㎡ (약 22.04평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의왕시 청계동에 소재하는 '청계IC' 북측 인근에 위치하며, '청계월든빌' 내 2층 205호입니다. 주위는 연립주택, 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:정보 없음]

2.2. 교통상황

본 건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 상황은 보통입니다. [cite:정보 없음]

2.3. 인접 도로상태

본 건은 남동측으로 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:정보 없음]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2015-07-23), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역(포일배수구역), 하수처리구역(포일처리구역)입니다. [cite:정보 없음]

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나, "주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 15. 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 추후 잔액 발생 시 매수인에게 청구하지 않겠다는 조건이므로, 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김수진)

* 보증금: 354,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-14

* 확정일자: 2021-03-23

* 배당신고일자: 2023-06-12

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 사실상 포기)

* 비고: 본 임차인은 대항력을 포기하였으나, 확약서 내용에 따라 잔액 발생 시 매수인에게 청구하지 않음에 동의하였음.

3.4. 집합건물 등기부요약

* 소유권보존: 김학수 (접수일: 2019-12-26)

* 소유권이전: 진승호 (접수일: 2021-05-14, 매매금액: 354,000,000원)

* 근저당권: 이병섭 (접수일: 2021-06-28, 채권액: 120,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 의왕시 (접수일: 2022-01-10)

* 압류: 국민건강보험공단 (접수일: 2024-02-07)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (접수일: 2024-02-07, 채권액: 385,181,095원)

* 주택임차권: 김수진 (접수일: 2023-06-12, 권리금액: 354,000,000원, 전입일자: 2021-5-14, 확정일자: 2021-3-23, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 474,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 소재한 청계동 일대는 연립주택, 단독주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 지역으로서의 특성을 지니고 있습니다. [cite:정보 없음]

4.2. 상업시설

인근에 시내버스정류장이 위치하며, 주거지 주변의 기본적인 근린생활시설이 분포합니다. [cite:정보 없음]

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(소각장, 하수처리장 등)의 직접적인 언급이나 근거는 없습니다. 다만, 의왕시 자체적으로 소각시설 설치 추진 등으로 지역 주민들의 반대 및 갈등이 있었던 사례가 보고된 바 있습니다. 그러나 이는 본 물건지 바로 인근에 위치한다고 보기는 어려우며, 해당 시설들의 입지가 본 물건에 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮아 보입니다.

4.4. 지역 개발 계획

청계동 일대는 의왕청계2 공공주택지구 조성 사업이 진행되거나 계획되는 지역으로, 향후 지역 발전에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 청계산 인근 지역을 '이색 특화거리'로 조성하려는 움직임도 있어, 지역 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

본 건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 4층 중 2층 205호이며, 외벽은 석재 마감 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 구성되어 있습니다. [cite:정보 없음]

5.2. 이용상태

도시형생활주택 중 단지형 연립주택으로, 현재 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 이용 중입니다. [cite:정보 없음]

5.3. 설비내역

급배수, 전기, 개별난방, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차장, 무인보관함, 시스템 에어컨, 중정 등의 설비가 갖추어져 있습니다. [cite:정보 없음]

5.4. 주변 편의시설

인근에 시내버스정류장이 위치하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다. [cite:정보 없음]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인(주택도시보증공사, 김수진)은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하였으며, 잔액 발생 시 매수인에게 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 원칙적으로 매수인에게 임대차보증금 반환 의무가 없음을 의미하나, 확약서 내용의 해석 및 이행 여부에 따라 잠재적 분쟁의 소지가 완전히 없다고 단정하기는 어렵습니다.

6.2. 등기부상 채무 총액

근저당 외 다수의 압류 및 경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 등기부상 채무 총액이 474,000,000원에 달합니다. 이는 감정가 419,000,000원을 초과하는 금액으로, 경매 절차의 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출, 채권자들의 다수 존재 등 권리관계가 복잡하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 청계동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 419,000,000원입니다. 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있으나, 임차인 관련 특이사항과 복잡한 권리관계가 존재합니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 잔액에 대한 청구권 포기 확약서를 제출한 점은 매수인에게 부담이 없을 가능성을 높이지만, 관련 절차 및 서류를 면밀히 검토해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가가 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 의왕시 청계동의 주거지로서의 입지 조건.

* 주변 개발 계획(의왕청계2 공공주택지구 등)으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 임차인이 대항력 포기 및 잔액 청구권 포기 확약서를 제출하여, 임차보증금 인수 부담이 없을 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 규모 및 건축 연도의 인근 'BRICKS627' 다세대 주택이 2026년 7월 19일 71.53㎡(약 21.64평) 기준으로 348,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 16,081,300원 수준입니다. 본 물건은 72.86㎡(약 22.04평)이므로, 이 시세 기준으로 환산 시 약 354,440,000원 수준으로 평가될 수 있습니다.

감정가는 419,000,000원이지만, 유사 거래 사례 및 임차인 관련 복잡성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금(354,000,000원)이 전부 배당받지 못하는 경우 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 완전히 배제하기 어렵기 때문입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 330,000,000원 ~ 370,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 최신 권리 변동 확인, 법원 배당 예상표 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.