나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109693 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포역" 북서측 인근에 소재하는 부동산으로, 주위는 아파
트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위 환경
은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 군포역(1호선)이 위치하는 바 정
류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 9층 903호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조바
람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 설비, 주차타워, 화재경보기, 난방설비 등이 되어 있음
.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 9m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관
한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 주택임차권등기명령에 의거 임차보증금 254,000,000원이 설정되어 있음.
2) 본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 탐문조사 결과 현황 주
거용으로 이용 중인 것으로 조사되었는 바 경매 진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2024타경109693 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 9층903호

용도: 오피스텔 (현재 주거용 이용)

감정가: 308,000,000원

채권자: 전OO (임차인 전경태와 동일인으로 추정)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 토지이용

토지 면적: 10.92㎡ (약 3.30평, 토지 지분 10.92㎡)

건물 면적: 70.49㎡ (약 21.32평, 건물 지분 70.4939㎡)

토지 이용 현황: 주상용 건부지로 이용 중인 등고평탄한 사다리형 토지

토지 계획: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제지역

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 9층 건물 내 9층 903호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 하이샷시

현황 이용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 주차타워, 화재경보기, 난방설비 등이 되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포역" 북서측 인근에 소재함.

주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

제반 주위 환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 군포역(1호선)이 위치함.

정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때, 대중교통 사정은 보통인 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을1. 전세권설정 (권리자: 전경태, 2021-08-10 접수)임.

3.2. 주요 권리 내역

을1. 전세권설정: 전경태, 254,000,000원 (2021-08-10 접수, 말소기준권리)

을2. 주택임차권: 전경태, 254,000,000원 (2024-02-02 등기, 전입 2021-08-20, 확정 2021-07-20, 인수)

갑9. 임의경매: 전경태, 254,000,000원 (2024-11-22 접수, 말소)

갑6. 가압류: 주택도시보증공사, 2,427,000,000원 (2022-04-14 접수, 말소)

갑7. 압류: 화성세무서장 (2022-04-18 접수, 말소)

갑8. 압류: 동안산세무서장 (2022-05-20 접수, 말소)

갑10. 압류: 수원시 (2024-12-04 접수, 말소)

등기부채권 총액: 2,935,000,000원

3.3. 인수되는 권리

을2. 주택임차권: 임차인 전경태의 임차보증금 254,000,000원은 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.4. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인(을2. 주택임차권)의 보증금 254,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건임.

말소기준권리는 전세권(을1)이나, 임차권(을2)의 전입일자(2021-08-20)가 말소기준권리 설정일(2021-08-10)보다 늦어 통상적으로는 소멸되어야 하나, 물건명세서에 '인수'로 명시되어 있어 인수 부담이 매우 높음.

채권자(전OO)와 대항력 있는 임차인(전경태)이 동일인으로 추정되어, 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보이며, 이는 인수되는 보증금 잔액의 현실화 가능성을 높임.

4. 상권분석

본건은 군포역 인근 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상권임.

군포역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 배후 주거지로서, 안정적인 주거 및 업무 기능 수요가 있을 것으로 예상됨.

다양한 근린생활시설이 인접하여 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

군포역(1호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수함.

인근에 다양한 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

현재 주거용으로 이용 중인 오피스텔로서, 거주 환경 측면에서 기본적인 편의 제공이 가능함.

주변에 혐오시설로 볼 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 254,000,000원의 임차보증금 인수 부담임. 물건명세서에 따라 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 실질적인 총 취득가격을 높이는 요인이 됨.

6.2. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 추후 명도 과정이나 행정 처리 시 유의해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 및 교통 환경은 양호함.

건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단되나, 가장 큰 걸림돌은 254,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담임.

이 인수 부담금 때문에 실질적인 취득 가격이 높아지므로, 철저한 권리분석과 함께 보증금 인수분을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

채권자와 임차인이 동일인으로 추정되는 점은 명도 및 보증금 회수 과정에서 복잡한 상황을 야기할 수 있음.

8. 투자 포인트

군포역 역세권이라는 우수한 입지 조건.

적정 입찰가 산정 시, 향후 주거용 오피스텔로서의 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있음.

단, 인수되는 임차보증금 부담을 고려한 투자 수익률 분석이 반드시 선행되어야 함.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반):

* 43.9㎡ @ 170,000,000원 (2026.04, 약 3.87백만원/㎡)

* 43.9㎡ @ 200,000,000원 (2025.03, 약 4.55백만원/㎡)

* 55.73㎡ @ 230,000,000원 (2026.02, 약 4.13백만원/㎡)

이전 거래 사례의 면적(43.9㎡, 55.73㎡)과 본건 면적(70.49㎡) 차이를 고려한 시세는 약 295,000,000원 수준으로 추정됨.

본 건은 254,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건임.

이를 고려할 때, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 295,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 함.

따라서, 낙찰가격을 X라고 할 때, 총 부담액은 X + (254,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 됨. 최악의 경우(임차인이 배당받지 못하는 경우)를 가정하면, 총 부담액은 X + 254,000,000원이 됨.

총 부담액이 295,000,000원을 넘지 않도록 하기 위한 최대 입찰가는 약 41,000,000원임.

보다 현실적인 투자 접근을 위해, 보수적으로 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함. 이 범위의 입찰 시, 총 취득 비용은 약 284,000,000원 ~ 304,000,000원 수준이 될 것으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.