나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122221 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 5층503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122221 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 5층503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매1계 2024타경122221 | 소재지: 서울특별시 동작구 남부순환로265길 13, 5층503호 (사당동,기쁨채) | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 102,236,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경122221 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경122221 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 5층503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가: 312,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OOOOO

채무자: 김OO

채권자: 송OO

1.2. 물건 현황

토지면적: 17.21㎡ (약 5.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.44㎡ (약 8.60평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동에 소재한 다세대주택으로, "남성중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 및 4호선 "사당역"이 있어 교통 환경 역시 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 5층 503호이며, 석재붙임 외벽과 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 대체로 완경사지의 장방형 토지로 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 북동측 약 5미터, 남동측 약 4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역 등에 해당하며, 각종 법적 제한사항이 있습니다.

1.4. 입지 조건

본건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치하며, 지하철 2호선과 4호선 환승역인 사당역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다. 이는 서울 전역으로의 이동이 매우 편리함을 의미합니다. 또한, 남성중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려하는 가족 단위 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다. 주위에는 다양한 종류의 주택과 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 구체적인 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 사당역 주변 지역은 상업 및 주거 복합 지역으로 관련 시설들에 대한 개별적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 경매는 채권자 송OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 현황조사서 및 등기부등본을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 본 건은 소유자와 채무자가 다른 경우로, 채무자의 재산에 대한 강제집행 절차로 보입니다.

1.6. 상권 분석

사당역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설, 음식점, 편의시설 등이 밀집해 있습니다. 본 물건이 위치한 사당동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달하여 배후 수요가 탄탄한 편입니다. 단지형 다세대주택으로, 주변 상권의 편의시설을 이용하기 용이하며, 이는 임대 수요 확보에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 생활 정보

교통: 지하철 2호선, 4호선 사당역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 차량으로도 주요 간선도로 접근이 수월합니다.

교육: 남성중학교가 인근에 위치하며, 사당동 일대에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

편의시설: 사당역 인근의 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 등재 사항입니다. [cite: 본문] 본 건은 집합건축물대장상 지붕층에 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있으며, 관련 이행강제금 부과 가능성 및 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다. [cite: 본문] 따라서 경매 진행 시 해당 사항에 대한 행정 기관의 정확한 확인과 잔여 이행강제금, 철거 또는 원상복구 비용 등을 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 임대 관계가 불명확하므로 입찰 전 임차인 현황 및 명도 관련 사항을 면밀히 조사해야 합니다. [cite: 본문] 내부 구조 및 이용 상태도 현장 방문 확인이 어려워 건축물 현황도를 참조하여 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. [cite: 본문]

1.9. 종합 의견

본 물건은 교통 및 입지 면에서 우수한 조건을 갖춘 서울 시내의 다세대주택입니다. 사당역이라는 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 그러나 위반건축물 등재라는 중대한 하자가 존재하므로, 이에 대한 정확한 파악과 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

최고의 입지: 사당역 더블 역세권으로 서울 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

생활 편의: 다양한 상업 및 편의시설, 교육 시설 접근성이 좋습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

잠재적 가치: 위반건축물 문제를 해결하고 적절한 리모델링을 진행한다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주의사항: 위반건축물 관련 행정 비용 및 원상복구 비용을 철저히 확인하고, 명도 관련 사항을 면밀히 조사해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계