나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125008 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철 2호선,신림선)" 북서측
인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 상업용 건물, 근린
생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선,신림선
(신림역)이 도보 10분 거리내에 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로써
(사용승인일 : 2021.01.28)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방, 욕실, 현관 등)으로 이용중임.

*세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비,
기계식 주차장 설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로써, 오피스텔, 다세대주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(2024-04-11),소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁
고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2024타경125008 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층403호

1.3. 용도

오피스텔 (전용면적: 18.33㎡ / 약 5.54평). 건축물대장상 주 용도는 공동주택으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 오피스텔입니다 [cite:JSON].

1.4. 감정가

224,000,000원

1.5. 토지 정보

토지면적: 9.23㎡ (약 2.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 9.23㎡ (약 2.79평)

1.6. 건물 정보

건물면적: 18.33㎡ (약 5.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 18.33㎡ (약 5.54평)

건축물 총 연면적: 1416.04㎡ (약 428.36평) [cite:JSON]

건축물 사용승인일: 2021년 01월 28일 [cite:JSON]

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.10. 건축물 특성

건폐율: 51.75% [cite:JSON]

용적률: 299.65% [cite:JSON]

건축구조: 철근콘크리트구조 [cite:JSON]

지상 층수: 8개 층 [cite:JSON]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철 2호선, 신림선)" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 2호선 및 신림선 신림역이 도보 10분 거리 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로, 사용승인일은 2021년 01월 28일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

2.4. 이용상태

본건은 오피스텔(방, 욕실, 현관 등)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 기계식 주차장 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로, 오피스텔, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11)입니다. 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 08월 25일 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. (근저당, 압류, 강제경매 등)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: PANLIUXINYU (P )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-25

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (강해우) (주 )

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-30

확정일자: 2021-11-15

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 (을2)으로 등재되어 있으며, 말소 예정입니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.6. 기타 권리사항

* 근저당 (을1): 농업회사법인주식회사알찬푸드, 800,000,000원 (말소기준권리)

* 압류 (갑5): 의정부세무서장 (말소)

* 강제경매 (갑6): 주택도시보증공사, 227,799,684원 (말소)

3.7. 등기부채권 총액

1,015,000,000원

3.8. 물건명세서 참고사항

주택도시보증공사(양도전:임차인 강해우)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 HUG 보증금을 직접 인수하지 않아도 될 가능성을 높입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

본건은 지하철 2호선 및 신림선 신림역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변이 주거, 상업, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요와 풍부한 유동인구를 동시에 확보할 수 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

신림역세권은 유동인구가 많고 상업시설이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 경쟁 분석

지역 내 유사 오피스텔 및 다세대주택 공급 현황을 면밀히 파악하여 임대 경쟁력을 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철: 신림역 (2호선, 신림선) 도보 10분 거리.

* 버스: 인근 버스정류장 다수 소재, 다양한 노선 이용 가능.

5.2. 편의시설

* 주변 상업지역 및 근린생활시설 밀집으로 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 접근성 우수.

5.3. 의료시설

* 인근 병원 및 의원 이용 편리.

5.4. 교육시설

* 관악구 내 다수 초, 중, 고등학교 및 대학교(서울대학교 등) 접근성 고려.

5.5. 문화/여가

* 주변 공원 및 문화시설 접근성은 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건 및 확약서

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 임차권 대항력 포기, 말소 동의 확약서 제출은 낙찰자가 HUG 보증금을 직접 인수할 부담이 없을 가능성을 시사합니다. 그러나 최종 배당 결과 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 건으로, 타 경매 물건의 매각 여부 또는 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

2021년 01월 28일 사용승인된 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 주위 환경

단독주택, 공동주택, 상업용 건물 등이 혼재된 지역 특성상 소음, 주차 문제 등 공동생활에 따른 불편이 발생할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설

제공된 정보와 신림역세권 일반적인 지역 특성상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 주변 개발 계획 등은 현장 조사 및 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공) 오피스텔로서 신림역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 편리성과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, HUG 관련 특수 조건과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필수적입니다. HUG의 확약서 내용대로 보증금 인수 부담이 없다면 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 역세권 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 신림역을 통한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 신림동 지역의 꾸준한 오피스텔 임대 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출 기대.

* 권리 인수 부담 최소화: HUG 관련 확약서 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 낙찰 후 추가 인수 부담이 적을 것으로 예상되어 투자 위험 감소.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

신림동 신축급 오피스텔의 경우, 유사 면적대에서 약 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 224,000,000원

* HUG 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 해당 금액만큼 입찰가 산정에 여유를 둘 수 있습니다.

* 공동담보 물건의 특성 및 HUG 조건 변경에 따른 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 경매 물건의 특성을 고려하여 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색하는 것이 중요합니다.

9.3. 최종 제안

205,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 입찰가격을 결정하는 것을 권유합니다.

(본 가격은 현재 시세 및 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 입찰자, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.