나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124845 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층707호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선, 신림선 "신림역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선, 신림선 "신림역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 8층 건 내 제7층 제707호로서,
(사용승인일 : 2021-01-28)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공동주택 외 2 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금219,000,000원
임대차계약일자 : 2021년8월21일
임차권자 : 김현진

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124845 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층707호

용도: 다세대주택 (현황 이용)

감정가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

건물명: 태양오피스텔

사용승인일: 2021년 01월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

총 층수: 8층 (해당 층: 7층)

전용면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

대지권 면적: 5.791㎡ (약 1.75평)

연면적: 1416.04㎡ (약 428.35평)

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 및 신림선 "신림역" 북서측 인근에 위치. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 신림선 "신림역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호함.

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 평지로서 공동주택 외 2건 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 04월 19일 접수된 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권 (채권최고액 800,000,000원)

주요 권리 분석:

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (말소기준권리보다 후순위 권리들)

임차인 현황:

임차인: 김 (주택도시보증공사)

임차보증금: 219,000,000원

전입일자: 2021년 09월 06일

확정일자: 2021년 08월 23일

배당신고일자: 2023년 09월 20일

대항력: 없음 (물건명세서상 HUG 제출 확약서에 따라 대항력 포기 및 말소 동의)

이에 따라 본 경매 절차에서 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

총 등기부채권액: 1,019,000,000원

1.3. 상권분석

소재지는 서울 지하철 2호선 및 신림선 환승역인 신림역 인근으로, 역세권의 이점을 가집니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최근 거래된 주변 다세대주택의 매매가는 약 18,500만원 ~ 39,000만원 수준으로, 면적 및 건축 연도에 따라 편차가 큽니다. (2026년 7월 거래 기준)

본 물건은 2021년 건축된 소형(11.50㎡) 오피스텔로서, 신축 연식과 역세권이라는 장점을 고려할 때, 감정가(205,000,000원)는 시장 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

실제 유사 소형 오피스텔의 경우, 신림역 인근에서 1.5억원 ~ 2.3억원 사이의 거래 시세가 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선, 신림선 신림역 도보 이용 가능, 다수의 버스노선 운행.

편의시설: 신림역 주변 상업시설, 대형마트, 백화점(예정 포함) 등 다양한 편의시설 이용 가능.

의료시설: 인근 종합병원 및 의원 등 이용 편리.

교육시설: 단지 주변 초, 중, 고등학교 및 대학 등 교육기관 접근성 양호.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 상황이며, 공동담보 물건으로 묶여 있어 해당 물건의 매각 결과가 다른 담보물에 영향을 주거나 그 반대의 경우도 고려해야 합니다. HUG의 인수조건 변경 내용에 대한 상세 파악이 필요합니다.

임차인 보증금: 임차인의 보증금(219,000,000원)이 감정가(205,000,000원)보다 높게 설정되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, HUG의 배당 절차 및 최종 보증금 회수율에 따라 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

소형 면적: 전용면적 11.50㎡(약 3.48평)으로 매우 협소하여 주거 용도로서의 활용도 및 재매각/재임대 시 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 현장 방문을 통한 상세 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선, 신림선 신림역 역세권에 위치한 2021년 신축 소형 오피스텔입니다.

건축 연식이 짧고 교통 및 생활 인프라가 우수하여 실거주 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, HUG의 인수조건 변경, 공동담보, 그리고 임차보증금이 감정가를 상회하는 점은 투자 시 유의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 역세권 입지: 신림역을 도보로 이용 가능한 초역세권.

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호 및 현대적 시설.

보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차보증금을 추가로 부담하지 않아도 됨.

소형 면적: 1인 가구 및 소액 투자에 적합한 콤팩트한 면적.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

주변 시세 분석 및 본건의 신축 연식, 역세권 입지를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG의 경매 진행 및 공동담보 물건의 존재 등 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 100% ~ 105% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가: 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원

본 보고서 작성 시점의 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.