나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124845 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층707호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124845 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층707호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매1계 2024타경124845 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 7층707호 (신림동,태양오피스텔) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 67,174,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경124845 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124845 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층707호

용도: 다세대주택 (실제 이용 상태는 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로 추정됨)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지 지분율: 579.1

건물면적: 11.50㎡ (약 3.48평) - 전용면적

건물 지분율: 1150

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울 지하철 2호선 및 신림선 "신림역" 북서측 인근에 위치하여 교통이 매우 편리한 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 다수의 버스 노선과 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채무자의 소유권 하에 강제경매로 진행되고 있습니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 임차권 설정이 있습니다. 임차보증금은 219,000,000원이며, 임대차 계약일자는 2021년 8월 21일, 임차권자는 김현진입니다.

이 임차권의 대항력 유무 및 우선변제권 행사 가능 여부는 등기부등본 및 임차인의 전입일자 등을 면밀히 검토해야 합니다. 보증금액이 감정가 대비 높은 편이므로, 권리분석 시 해당 임차인의 권리 관계를 최우선으로 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

신림역 주변은 유동인구가 많고 상업시설과 주거시설이 밀집된 활기찬 지역입니다. 본건 소재 태양오피스텔 인근에는 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 대규모 주거 단지와 대학가(서울대학교, 숭실대학교 등 비교적 근거리)가 인접해 있어 잠재적인 임대 수요가 풍부합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접하여 물건 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 8층 건물 내 제7층 제707호로, 2021년 1월 28일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

내부 구조는 다세대주택으로 이용 중이나, 실제로는 소형 오피스텔 또는 도시형 생활주택 형태로 활용될 가능성이 높습니다. 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 도시가스, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

토지는 사다리형 평지이며, 공동주택 외 2개의 건물과 함께 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 약 6m 도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 설정된 임차권의 보증금액(219,000,000원)입니다. 이 임차인의 권리 관계(대항력, 우선변제권)에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생하거나 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

건물 면적이 11.50㎡(약 3.48평)으로 매우 작아, 단독 주거용이나 1인 가구 오피스텔로 활용성이 제한될 수 있습니다.

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 건축법, 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 개발 행위 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. (예: 과밀억제권역)

1.7. 종합 의견

본 물건은 신림역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 건물은 비교적 신축(2021년 준공)이며 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 소형 면적과 함께 가장 중요한 리스크 요인은 고액의 임차 보증금으로 인한 권리 관계 문제입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다. 권리 관계가 명확히 정리된다면, 역세권 소형 주거 상품으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 신림역 도보 거리의 초역세권으로, 지하철 2호선과 신림선 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

2. 젊은 유동인구: 신림역 일대는 대학가와 상업 지역이 발달하여 임대 수요가 꾸준하며, 특히 소형 주거 공간에 대한 수요가 높습니다.

3. 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

4. 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역 내에 위치하여 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 관련 법규 준수 필요)

5. 소형 면적의 장점: 1~2인 가구를 위한 소형 오피스텔/주택은 관리비 부담이 적고 회전율이 높아 투자 회수에 유리할 수 있습니다. (단, 본건 임차권 문제 해결 필수)

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계