나이스옥션 법원경매 수원 2024타경1728 [1] 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2024.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 영천동 소재 "동탄테크노밸리첨단산업단지’내에 위치하며, 본건 주위는 지식산업센터 및 상업시설, 주거시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근지역의 도로정비 상태 양호하고 북측 인근에 기흥동탄IC가 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 1층 106호로서,

외벽 : 외장판넬 및 석재 타일 붙임 등
창호 : 알루미늄샷시.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 휴게음식점이나 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 지하 및 지상 주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 유사토지로서, 공업용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측, 북측으로 광대로 및 중로와 접하며, 북측으로 차량 출입구 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로1류(폭 35m-40m)
(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-61)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상이며, 기준시점 현재 공실상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.집합건축물대장상 휴게음식점이나 공실상태임.
2.대지권 미등기이나 과세정보 제출명령에 따라 2025.5.7. 화성시 동탄출장소가 제출한 취득세(등록면허세) 납부확인서에 의하면 채무자겸소유자가 본건 토지 및 건물에 대하여 분양을 원인으로 취득세 등을 2022.10.31. 납부하였음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
3.재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 경기도 화성시 영천동 853-3번지 에스에이치타임스퀘어 1동 1층 106호에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 및 용도

건물 전용 면적은 56.28㎡(약 17.02평)이며, 용도는 근린상가, 구체적으로는 휴게음식점으로 건축물대장상 기재되어 있습니다. 토지 면적은 6696.40㎡(약 2025.68평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 1,000,000,000원입니다. 본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 대지권미등기, 재매각, 유동화물건에 해당합니다.

* 집합건축물대장상 휴게음식점으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

* 대지권 미등기 상태이나, 취득세 납부 사실 확인되어 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

* 본 건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 화성시 영천동 소재 "동탄테크노밸리 첨단산업단지" 내에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하는 지역입니다. 대규모 산업단지가 형성되어 있어 관련 종사자 및 유동인구가 풍부한 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근 도로 정비 상태가 양호합니다. 북측 인근에 기흥동탄IC가 소재하여 광역 접근성이 좋습니다. 대로1류 및 중로3류와 접하고 있어 차량 이동에 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 하나은행의 근저당권(금 864,000,000원)입니다. 이후 접수된 가압류(중소기업은행, 신용보증기금, 경기신용보증재단) 및 임의경매(하나은행), 압류(시흥세무서장) 등은 모두 말소될 예정입니다. 소유권 이전은 주식회사 하나로푸드가 매매로 진행한 내역이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사햇살푸드원(박 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업개시일: 2023-05-08

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 없습니다. 임차인 박 의 경우 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

동탄테크노밸리는 수도권 최대 규모의 산업클러스터로, 다수의 지식산업센터와 상업, 주거시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 다양한 기업체와 종사자를 배후 수요로 확보하고 있습니다. 현재 1층 상가는 감정가 대비 유찰이 거듭되는 경우도 있어, 권리 관계 및 공실 리스크를 면밀히 파악해야 합니다.

4.2. 배후 수요

본 건이 위치한 동탄테크노밸리 일대는 삼성전자, SK하이닉스와 ASML 등 대기업의 영향력이 크며, IT, 제약, 반도체 관련 벤처기업들이 다수 입주해 있어 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변으로 다양한 생활 편의시설 및 지원시설이 밀집해 있습니다. 동탄역 인근에는 롯데백화점, 타임테라스와 같은 대형 쇼핑몰과 CGV, 홈플러스 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 소유권 확보에 추가적인 절차가 필요할 수 있으나, 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있고 취득세 납부 사실이 확인되었습니다.

* 재매각: 이전 경매 절차에서 낙찰되지 못한 사유를 파악해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 공실로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임대차 시장 상황 및 공실 해소 방안 마련이 필요합니다.

* 단기 공급 과잉: 과거 동탄테크노밸리 지역에 지식산업센터 및 상업시설 공급이 단기간에 집중되어 공실률 증가의 원인이 된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄테크노밸리라는 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 근린상가입니다. 최저매각가격에는 대지권이 포함되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 대지권 미등기, 재매각, 현재 공실 상태는 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 면밀한 분석과 함께 공실 해소 및 향후 시세 상승 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄테크노밸리라는 첨단 산업단지 내 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 대로변에 접한 1층 상가로 접근성과 가시성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,000,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며 재매각 물건인 점, 대지권 미등기 등 고려사항이 있습니다. 최저매각가격 및 시세, 주변 상권의 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.