나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8385 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 지하1층2-106호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "초당고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터,아파트단지,근린생활시설,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 수도권지하철 에버라인 "초당역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 20층 중 지하1층 2-106호로서,
(사용승인일:2013.11.04.)
외벽:복합판넬 및 페어그라스 등 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부)상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
-내부구조도 참조.
-본건은 공부상 지하1층으로 되어 있으나 지형상 지상층(1층)에 소재함.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,소방설비,주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서,지식산업센터의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 13미터,남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하며, 북서측으로 노폭 약 8미터의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 구분건물의 위치,면적,이용상태 등은 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 제시목록, 집합건축물대장,건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 지하1층으로 되어 있으나 지형상 지상층(1층)에 소재하며, 집합건축물대장상 용도는 제2근린생활시설(일반음식점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경8385 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 1033 에이스동백타워 지하1층2-106호

주소지(도로명): 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로16번길 16-4 (중동)

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점))

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 20층 중 지하1층

사용승인일: 2013.11.04.

1.3. 면적

토지면적: 34.82㎡ (약 10.53평)

토지지분: 34.82㎡ (약 10.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.29㎡ (약 29.13평)

건물지분: 96.29㎡ (약 29.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 770,000,000원

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 공부상 지하1층으로 되어 있으나 지형상 지상층(1층)에 소재하며, 집합건축물대장상 용도는 제2근린생활시설(일반음식점)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "초당고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 수도권 지하철 에버라인 "초당역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 13미터, 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 8미터의 보행자전용도로에 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역임. 소로2류, 소로3류, 중로3류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 있으나 상세 내용은 명시되지 않아 확인 필요)

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리(을1: 2015-11-26 하나은행 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. (을4, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등)

3.3. 임차인 현황

조사된 임차내역 없음.

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

전반적으로 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되었으며, 대부분 말소 예정임.

등기부채권 총액: 494,777,816원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 해당 물건이 위치한 에이스동백타워 자체 내 또는 주변 근린생활시설에서의 상업 활동이 주를 이룰 것으로 보임.

4.2. 유동인구 및 배후수요

인근 아파트 단지의 거주민과 지식산업센터의 근무자들이 주요 배후수요이며, 초당역 및 버스정류장 이용객의 유동인구도 일부 예상됨.

4.3. 경쟁업체 및 상권 활성화 가능성

'제2근린생활시설(일반음식점)'으로 활용 시, 주변 상가 및 식당과의 경쟁이 예상되나, 초당역세권 및 신축급 건물이라는 점에서 잠재적인 상권 활성화 가능성은 존재함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

초당역(에버라인) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하며, 인근에 버스정류장이 위치함. 주위 근린생활시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 및 기타시설

남동측 인근에 초당고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함. (교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당)

5.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

주변 지역을 조사한 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 공부상 정보 불일치

가장 큰 리스크 요인으로, 공부상 '지하1층'으로 되어 있으나 실제로는 '지형상 지상1층'에 위치하고 있음. 또한, 건축물대장상 용도가 '지식산업센터'임에도 불구하고, 전유부 상의 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 기재되어 있어 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 혼선 및 추가적인 확인이 필요함. 이는 향후 명도 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 중복사건 및 유동화물건

중복사건 및 유동화물건으로 등록되어 있어, 권리관계가 복잡하거나 추가적인 채권의 개입 가능성이 있어 주의가 요구됨.

6.3. 현장 조사 제약

현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 상태 및 임대차 관계 등 상세 정보를 파악하는 데 제한이 있었으므로, 경매 참가 시 반드시 재확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 용인시 기흥구 중동에 위치한 지식산업센터 내 구분건물임. 초당고등학교 인근에 자리하며 초당역이 근거리에 있어 교통 및 입지 조건은 비교적 양호함.

그러나 공부상 지하1층과 실제 지상1층에 위치한다는 점, 지식산업센터 용도와 근린생활시설(일반음식점) 용도의 혼재 등 공부상 정보와 현황 간의 상당한 차이가 존재하여 투자 시 면밀한 검토가 필요함. 또한, 중복사건 및 유동화물건이라는 점에서 권리관계의 복잡성을 내포하고 있어 잠재적 리스크가 존재함.

8. 투자 포인트

* 역세권(초당역)에 위치하여 교통 편의성이 높음.

* 인근 아파트 단지 및 지식산업센터 배후수요 확보 가능.

* 지형상 지상1층이라는 점은 지하층 대비 활용 가치가 높을 수 있음.

* 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 활용 시 상권 내에서의 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 770,000,000원임. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

다만, 공부상 정보와 현황의 불일치, 중복사건 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요함. 예상 입찰가는 감정가의 70~85% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단되며, 약 539,000,000원 ~ 654,500,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시길 권고함. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 물건, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.